Deze rapportage gaat in op de voortgang van de programmering van 2022 (met een doorzicht naar de programmering zoals deze is vastgelegd in het MPGA voor de komende 8 tot 10 jaar) en doet uitspraken over de stad zoals hij nu is. Terugkijkend naar het voorgaande jaar kan geconcludeerd worden dat er grote stappen zijn gemaakt; er zijn veel woningen gebouwd, de uitgifte van bedrijventerreinen gaat voorspoedig en er zijn weer een flink aantal voorzieningen opgeleverd. Er dient echter gewaakt te worden voor een al te rooskleuring beeld: de verwachting is dat de realisatie van woningen, bedrijven en voorzieningen sterk zal gaan teruglopen. Hier zijn twee duidelijke externe invloeden voor aan te wijzen:
- De ontwikkelingen op de woningmarkt in Almere: In het eerste kwartaal lag het aantal transacties 5,7% lager dan een jaar eerder, en was de gemiddelde verkoopprijs 11,0% lager. Bij nieuwbouwprojecten zien we dat de voorverkoop in met name het dure segment (vanaf circa € 400.000) zeer beperkt is.
- Netcongestie: door Tennet is in november 2022 netcongestie afgekondigd. Dit heeft vooral gevolgen voor zogenaamde grootverbruikers; bedrijven, voorzieningen en grotere wooncomplexen die een grootverbruik aansluiting nodig hebben. De (nieuwe of groeiende) grootverbruikers die zich na de afkondiging van Tennet hebben gemeld, zullen de komende jaren niet op het net worden aangesloten. De aanvragen die bij Tennet binnenkomen, worden op de lijst gezet, tot de netwerkcapaciteit is uitgebreid. Naar verwachting gebeurt dat in 2029, maar het is niet ondenkbaar dat dit uitloopt naar 2030 of later. De gemeente heeft via Liander wel voor 26.000 woningen (inclusief zonnepanelen) ruimte gereserveerd op het net, dus die kunnen doorgang vinden. Als het appartementencomplexen betreffen, dan kan dit alleen als er geen grootverbruik-aansluiting nodig is. Dit is mogelijk al het geval als er een lift in het gebouw zit, of een andere gemeenschappelijke voorziening. Als in de plint van het gebouw een niet-woonvoorziening zit (bijv. een winkel, horeca of kantoor), dan is de kans aanzienlijk hoog dat er een grootverbruik aansluiting nodig is en daarmee het gebouw pas na 2029 aangesloten kan worden.
De gevolgen van deze twee externe invloeden zijn kortweg:
- nieuwbouwprojecten met duurdere vrije sectorwoningen komen lastig tot niet van de grond. Omdat dit type woningen vaak de minder rendabele delen van het project kunnen compenseren, komt het gehele project niet van de grond. Dit zorgt ervoor dat in het MPGA projecten met woningen in de hogere prijssegmenten naar achteren schuiven in de tijd. De aantallen worden nog steeds gerealiseerd binnen de termijn waarvoor de grondexploitatie is vastgesteld, alleen de oplevering van de duurdere segmenten is een aantal jaren later dan gepland;
- projecten met woningen in de gereguleerde huur en het middensegment huur/koop of vrije sector tot € 400.000 - €450.000 kunnen wel doorgang vinden. Daar waar binnen deze projecten is sprake van gestapelde woningbouw, al dan niet met een voorziening in de plint, zal bekeken moeten worden of deze zonder grootgebruik-aansluiting opgeleverd kunnen worden.
- Goedkopere grondgebonden woningen kunnen eveneens doorgaan, maar dan zal wel geaccepteerd moeten worden dat er tot 2029 geen nieuwe of uitbreidingen van bestaande voorzieningen (zoals onderwijs, detailhandel, sport, zorg, etc.) opgeleverd kunnen worden. Het bouwen van een nieuwe woonwijk zonder voorzieningen en zonder de mogelijkheid om bestaande voorzieningen uit te breiden, is niet wenselijk.
Deze twee externe invloeden zullen de programmering in lijn met de hiervoor geschetste gevolgen gaan veranderen. Aangezien de gemeente in de projectenportefeuille keuzes kan maken in het schuiven met programmering, zullen een aantal scenario’s onderzocht gaan worden, waarbij de woningbouwproductie toch doorgang kan vinden, ondanks de ontwikkelingen op de woningmarkt en netcongestie. Deze scenario’s zijn nog niet verwerkt in deze rapportage.
Omdat deze scenario’s zullen gaan leiden tot een herijking van de programmering binnen de lopende en nog op te starten gebiedsontwikkelingen, is het beter om geen voorstellen tot sturing in deze rapportage op te nemen, deze zullen op een later moment volgen.