Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2023

Het jaar 2022 stond in het teken van twee belangrijke externe gebeurtenissen. Het eerst halfjaar stond in het teken van het Didam-arrest, dat geleid heeft tot een fundamentele herijking van het gronduitgifteproces. De tweede helft van het jaar liet een kentering zien op de woningmarkt, met teruglopende vraag naar nieuwbouwwoningen en dalende woningprijzen. Beide gebeurtenissen hebben in 2022 invloed gehad op de grondverkopen van kavels voor woningbouw en bedrijfshuisvesting. De impact voor 2023 en verder is met name voor de woningbouw groot.
Ondanks deze uitdagende omgeving heeft het grondbedrijf een bevredigend productiejaar achter de rug. In 2022 werden kavels voor 1.283 woningen en circa 23 hectare bedrijventerrein verkocht, alsmede een bescheiden omvang aan bouwkavels voor overige bestemmingen. De afdracht van het grondbedrijf aan de algemene dienst over het jaar 2022 bedraagt € 35,9 miljoen.
De afdracht is de som van diverse componenten: de winstneming van het gedurende 2022 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de afsluiting van enkele grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserves en voorzieningen.
Voor € 21,1 miljoen is de afdracht het resultaat van de voortgang van onze grondexploitaties. Een bedrag van € 14,8 miljoen is een eenmalige meevaller, omdat de landbouwwaarde van de niet in exploitatie genomen gronden opnieuw is getaxeerd en hoger uitvalt.

De grondportefeuille van Almere omvat 24 complexen met bouwgrond in exploitatie (15 winstgevend, 7 verlieslatend en 2 neutraal) met een eindwaarde van € 383 miljoen positief. De nog te realiseren kosten van deze complexen bedragen € 652 miljoen, de nog te realiseren opbrengsten € 1.305 miljoen en het risicoprofiel bedraagt € 347 miljoen. De complexen hebben gevarieerde doorlooptijden, waarvan de kortste eindigt in 2024 en de langste eindigt in 2031.

Het beeld van de actualisatie is dat de residuele grondopbrengsten min of meer hetzelfde niveau blijven als het MPGA 2022. De kostenkant van de grondexploitaties (civieltechnische investeringen) is flink toegenomen door stijgende prijzen in de Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) sector. Door de verwachte verslechtering van de woningmarkt is de afzet verder getemporiseerd. Tenslotte is het risicoprofiel van de grondexploitaties sterk toegenomen door de verwachte daling van de woningprijzen.

Verder bestaat de grondportefeuille ook uit 11 complexen met niet in exploitatie genomen bouwgronden. Op de balans worden ze gerubriceerd onder Materiële Vaste Activa (MVA). De gezamenlijke boekwaarde van de MVA-gronden bedraagt € 79 miljoen (na aftrek van € 81 miljoen verliesvoorziening).

We werken aan 13 projecten in de voorbereidende fase. Voor deze projecten worden op termijn langs reguliere weg een ontwikkelingsplan plus grondexploitatie ter besluitvorming aan de raad aangeboden.

Daarnaast zijn er zo’n 30 lopende particuliere projecten met circa 3.600 woningen in voorbereiding. Dat resulteert op termijn in anterieure overeenkomsten met de particuliere initiatiefnemers.

In Almere bestaat het totaal risicoprofiel van de grondexploitaties uit twee delen: Marktrisico’s/macro-economische risico’s en project specifiek risico’s. Het kenmerk van de eerste categorie risico’s is dat ze invloed hebben op alle grondexploitaties. Daarom wordt deze risico dan ook op overstijgend niveau inbeeld gebracht. Bij de tweede categorie zijn risico’s specifiek gericht zijn op bepaald gebied/grondexploitatie. In totaal hebben de complexen een risicoprofiel van € 312 miljoen.

Omdat de markt voor woningbouw en bedrijfshuisvesting onvoorspelbaar is, wordt door middel van scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het mogelijke financiële effect van een economische crisis is, en in welke mate die effecten binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen.

Het realistisch scenario is het uitgangspunt voor het MPGA. Verder zijn drie scenario’s opgesteld: een voorzichtig scenario en twee crisis-scenario’s (met name gericht op de mogelijk impact van een economische crisis). In de grondexploitaties wordt het realistische scenario doorgerekend. Het voorzichtige scenario wordt gebruikt om in het weerstandsvermogen de marktrisico’s af te dekken. De twee crisis-scenario’s zijn gebruikt om te bepalen in hoeverre het grondbedrijf met het beschikbare weerstandsvermogen een crisis kan doorkomen zonder een beroep te hoeven doen op de algemene dienst. De doorrekeningen laten zien dat de reserveringen binnen het grondbedrijf op dit moment voldoende is om de financiële gevolgen van de twee crisis-scenario’s op te vangen.

Onderstaand worden de begrote mutaties voor het gerealiseerde vermogen en het nog te verdienen vermogen van de grondexploitaties getoond ten opzichte van de programmabegroting 2023.

De hiervoor beschreven uitgangspunten en veranderingen in de markt hebben effect gehad op het gerealiseerd vermogen van het grondbedrijf. In de programmabegroting 2023 zijn deze voor het effect op het weerstandsvermogen reeds in belangrijke mate doorgerekend. In dit MPGA worden de belangrijkste ontwikkelingen op het weerstandsvermogen hier toegelicht.

De op termijn te verdienen zachte buffer bedraagt, na de terugboeking van de winst 2022, € 464 miljoen op eindwaarde. De buffer is voldoende om de hierna genoemde bedragen voor het risicokapitaal ad € 304 miljoen en markt- en macro-economische risico’s van € 30 miljoen, overige risico van € 3 miljoen en de te betalen Vennootschapsbelasting van € 46 miljoen af te dekken.