Projectomschrijving
Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 1,7 ha.
Van het exploitatiegebied, 1,7 ha., is 1,1 ha. uitgeefbaar (64,7%). Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 1.250 woningen en 25.400 m² bvo voorzieningen.
De kosten (€ 8,03 miljoen) en opbrengsten (€ 22,24 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 3% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2028 is afgerond.
Het financieel resultaat is € 15,05 miljoen voordelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2028. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 1,82 miljoen.
Samenvatting 2023
programma | |
---|---|
woningbouw (aantallen) | 1.250 |
bedrijven (m²) | - |
kantoren (m² bvo) | - |
voorzieningen (m² bvo) | 25.400 |
planning en voortgang | |
eindjaar | 2028 |
voortgang realisatie (%) | 0% |
saldo (€) | |
kosten | 8.030.000 |
opbrengsten | 22.240.000 |
plansaldo nominaal | 14.210.000 |
plansaldo EW 31-12-2028 | 15.050.000 |
plansaldo NCW 1-1-2023 | 13.400.000 |
risicoprofiel (€) | |
benodigd risicokapitaal | 1.820.000 |
Historische besluitvorming
de locatie Hospitaalgarage aangewezen als ontwikkellocatie voor een campus met onderwijsvoorziening.
Het ontwikkelingsplan (RV-117/2021) is door de raad vastgesteld op 16 december 2021. Hierin is opgenomen dat het positieve resultaat van de grondexploitatie wordt aangewend voor het negatieve resultaat van de parkeerexploitatie (p.41):
“De opbrengsten worden ingezet om het negatieve resultaat van de parkeerexploitatie af te dekken. De parkeerexploitatie kent een looptijd van 40. De éénmalige bijdragen vanuit de grondexploitatie en het FVA worden over die looptijd van 40 jaar ingezet .”
Planologisch juridische kaders
Op de locatie is het bestemmingsplan ‘Centrum Almere Stad’ van toepassing (juni 2015). Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Centrum- Centrumgebied’. De gebruiksmogelijkheden in het bestemmingsplan zijn ruim. Er zal voor een deel van de ontwikkeling een ruimtelijke procedure doorlopen moeten worden. Dit is nodig omdat de ontwikkeling niet volledig binnen de kaders van het bestemmingsplan past doordat het afwijkt van maximaal toegestane oppervlaktes voor de hogere bouwhoogtes van 35 meter en 70 meter.
Binnen de ontwikkellocatie zijn drie deelgebieden te onderscheiden, te weten (1) het onderwijsgebouw, (2) de nieuw te bouwen parkeergarage plus de studentenwoningen gelegen daarbovenop en (3) de woontoren op de zuidoosthoek.
- Voor het onderwijsgebouw wordt momenteel een (reguliere) omgevingsvergunningsprocedure voor het afwijken van het bestemmingsplan doorlopen. Naar verwachting wordt de vergunning april 2023 verleend. Omwonenden zullen waarschijnlijk bezwaar maken en mogelijk in beroep gaan.
- De parkeergarage en de bovenliggende studentenwoningen voldoen aan de mogelijkheden in het geldende bestemmingsplan. Dit zorgt ervoor dat alleen een omgevingsvergunning nodig is voor de activiteit bouwen.
- Voor de woontoren is een omgevingsvergunning nodig voor het afwijken van het bestemmingsplan. De reguliere procedure is van toepassing.
Voortgang
Behaalde mijlpalen
- Ontwikkelingsplan en grondexploitatie vastgesteld (december 2021)
- Intentieovereenkomst getekend door Windesheim (september 2021)
- Convenant getekend door onderwijspartner UvA, VU, Aeres hogeschool en Windesheim (september 2021)
- Prestatieafspraken getekend door ontwikkelaar studentenwoningen (september 2021)
Afgerond afgelopen jaar
- Afronden kavelpaspoort Campus (april 2022), basis voor reserveringsovereenkomst / inrichtingsplan
- Ondertekenen reserveringsovereenkomst Windesheim (april 2022)
- Start planontwikkeling SO en VO en daarmee samenhangende communicatie/informatieavonden
- Aanvraag omgevingsvergunning Windesheim
- Ontwikkelaar studentenwoningen (DUWO) vastleggen (voldoen aan vereisten Didam-arrest)
- Afronden PvE parkeergarage
Verwachte ontwikkelingen 2023
- Intentieovereenkomst met DUWO getekend (januari 2023)
- Samenwerkingsovereenkomst en Financiële afspraken maken met DUWO
- SO, VO studentenwoningen
- DO, UO en voorbereiding aanbesteding parkeergarage (door gemeente)
- Ondertekenen reserveringsovereenkomst DUWO
- Verkavelingsplan maken en vaststellen
- Inrichtingsplan maken en vaststellen
- Verlenen omgevingsvergunning Windesheim
- VO/DO Windesheim
- Afspraken maken met omwonenden over parkeren tijdens bouw
- Start bouwrijpmaken
Ontwikkelingen 2024 en verder
- Start bouw Windesheim
- Start bouw parkeergarage
- DO studentenwoningen
- Start bouw studentenwoningen boven P-garage (2025)