De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2023 | PR 2022 |
|---|---|---|
Stand nog te realiseren vermogen 01-01-2023 | 505 | 461 |
Winstuitname 2022 | -26 | 3 |
Eerder vastgestelde bestemmingen | -35 | -35 |
Op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 444 | 429 |
Aftrek risico’s en algemene kosten | ||
Specifieke risico’s in positieve grexen | -210 | -305 |
Markt- en macro economische risico’s | -24 | -29 |
Reserve te betalen vennootschapsbelasting | -46 | -46 |
Reservering participatie (10 jaar) | -5 | -4 |
Subtotaal op termijn beschikbaar/zachte buffer | 159 | 45 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2023 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 461 miljoen. Dit ligt lager dan bij de Programmabegroting 2023 was voorzien. In het MPGA 2023 worden de mutaties per grondexploitatie toegelicht. De belangrijkste reden voor de afname van het resultaat is toe te schrijven aan de hogere kostenramingen door stijgende prijzen op de Grond‑, weg‑ en waterbouw markt. Het verwachte op termijn beschikbare vermogen bedraagt € 45 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen is ten opzichte van de stand bij Programmabegroting 2023 niet gewijzigd. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven:
bedragen x € 1 miljoen
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2023 | PR 2022 |
|---|---|---|
Stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -4 | -4 |
Stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10 | -10 |
Stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -1 | -1 |
Gebouw parkeren Stadstuinen | -5 | -5 |
Parkeren Voetnoot | -1 | -1 |
Risicoreservering programmering betaalbare woningen | -4 | -4 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10 | -10 |
onontdekte ontplofbare oorlogsresten | -2 | -2 |
Totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -35 | -35 |
Specifieke risico’s in positieve grondexploitaties
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2023 op basis van eindwaarde € 210 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2022 met circa € 95 miljoen toegenomen. Deze toename is toe te schrijven aan de toename van het projectmarktrisico door de verwachte daling van de woningprijzen in de komende 2 jaar.
Marktrisico’s en macro-economische risico’s
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 29 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is circa € 5 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2023. Dit wordt veroorzaakt door langere fasering van woningen vanwege verslechtering van de markt.
Reservering participatie
De invoering van de Omgevingswet leidt tot extra kosten omdat de kosten van participatie behoren tot de kostensoortenlijst van de grondexploitatie. De wet is in 2023 nog niet ingevoerd waardoor de kosten nog niet in de grondexploitatie kunnen worden ingerekend. Daarom worden de kosten nu vooruit op de invoering van de wet in het weerstandsvermogen meegenomen. Op basis van de te doorlopen aantal participatietrajecten in 2023 wordt een besteding van circa € 0,5 miljoen tot € 1,0 miljoen verwacht. Hierdoor neemt het bedrag in het zacht vermogen af naar € 4 miljoen.