Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Het grondexploitatiegebied van Nobelhorst is circa 268 ha. groot. Hiervan is circa 94 ha. bosgebied dat transformeert van productiebos naar stadsbos.
De grondexploitatie van Nobelhorst is opgedeeld in 7 ontwikkelingsfasen:
- Fase 1: 41,4 ha;
- Fase 2: 16,9 ha;
- Fase 3: 28,2 ha;
- Fase 4N: 29,3 ha;
- Fase 4Z: 40,5 ha;
- Sluishuis (SLS) 6,8 ha;
- Plan hoofdstructuur: 100,0 ha;
- Te handhaven: 4,7 ha;
Totaal 267,8 ha.
Het ruimtegebruik van de ontwikkelingsfasen is bepaald op basis van verkavelingsplannen en normatief ruimtegebruik. Het ruimtegebruik van Fase 1, 2 en 3 is bepaald op basis van vastgestelde verkavelingsplannen. Het ruimtegebruik van de overige fasen op basis van normatieve kengetallen.
Het merendeel (71%) van het plan Nobelhorst bestaat uit openbaar gebied, 29% van het bruto plan is uitgeefbaar. Indien het Stadsbos van ca. 100 ha buiten beschouwing wordt gelaten bestaat het plangebied uit ca. 47% uitgeefbaar.
m2
Fase | 1 + 2 | 3 | 4N | 4Z | SLS | Plan Hoofdstr. | Totaal |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Uitgeefbaar | 279.223 | 157.395 | 154.913 | 194.762 | 2.307 | 788.600 | |
Openbaar | 304.023 | 124.793 | 137.883 | 210.527 | 65.913 | 1.047.203 | 1.890.342 |
Totaal | 583.246 | 282.188 | 292.796 | 405.289 | 68.220 | 1.047.203 | 2.678.942 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.266 woningen, 14.032 m² bedrijven, 0 m² bvo kantoren en 27.302 m² bvo voorzieningen.
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | na 2027 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2022 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | 4.266 | 1.519 | 2.747 | 157 | 242 | 322 | 316 | 345 | 1.365 |
bedrijven (m2) | 14.032 | 1.432 | 12.600 | 12.600 | |||||
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 27.302 | 16.287 | 11.015 | 240 | 3.495 | 1.000 | 2.640 | 1.000 | 2.640 |
eensgezinswoningen | 3.874 | 1.478 | 2.396 | 36 | 187 | 282 | 269 | 280 | 1.342 |
sociaal | 1.092 | 463 | 629 | 37 | 87 | 50 | 70 | 385 | |
IbbA | |||||||||
PO | 1.238 | 478 | 760 | 14 | 41 | 124 | 84 | 91 | 406 |
projectmatig | 1.544 | 537 | 1.007 | 22 | 109 | 71 | 135 | 119 | 551 |
meergezinswoningen | 392 | 41 | 351 | 121 | 55 | 40 | 47 | 65 | 23 |
sociaal | 217 | 41 | 176 | 39 | 24 | 47 | 43 | 23 | |
IbbA | |||||||||
PO | |||||||||
projectmatig | 175 | 175 | 121 | 16 | 16 | 22 |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 35% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd. In totaal worden er nog ca. 2.750 woningen verwacht. De genoemde aantallen voor ‘nog te realiseren’ zijn indicatief. Een belangrijk deel van het plangebied (Fase 4) moet nog stedenbouwkundig worden uitgewerkt.
Conform de genomen bestuurlijke besluiten zal in de uitwerking van fase 3 en 4 gestuurd worden op de realisatie van 2.848 woningen waarvan in fase 3 (veld 16) in 2022 reeds 235 woningen zijn uitgegeven. Het woningbouwprogramma in fase 3 en 4 bestaat uit:
- 30% sociale huurwoningen
- 20% betaalbare woningen
- 50% vrije sector woningen
Nog te realiseren woningbouwprogramma
typologie | fase 1 | fase 2 | fase 3 | fase 3N | fase 4Z | Sluishuis | totaal |
---|---|---|---|---|---|---|---|
EGW sociaal rij | 103 | 177 | 221 | 501 | |||
MGW sociaal | 74 | 102 | 128 | 304 | |||
EGW rij klein | 49 | 62 | 111 | ||||
EGW rij midden | 95 | 34 | 43 | 172 | |||
EGW rij groot | 22 | 28 | 50 | ||||
EGW 2^1 kap | 14 | 49 | 60 | 123 | |||
EGW betaalbaar | 114 | 177 | 221 | 512 | |||
MGW vrije sector | 32 | 22 | 28 | 82 | |||
EGW PO | 1 | 2 | 193 | 251 | 314 | 761 | |
Pilot 2^1 kap | 0 | ||||||
woningen Sluishuis | 131 | 131 | |||||
totaal | 1 | 2 | 625 | 883 | 1.105 | 131 | 2.747 |
Ontwikkelstrategie
Nobelhorst staat voor een sociaal duurzaam dorp waarin bewonersinitiatief en sociale verbinding de sleutelwoorden zijn. De eigentijdse dorpse uitstraling wordt doorgevoerd van de grote lijn (bijvoorbeeld stratenpatroon en ontmoetingsplekken) tot in de kleinste details van bijvoorbeeld een erfafscheiding. Het consequent combineren van zelfbouw en kleinschalige ontwikkelingen per bouwveld zorgt voor het gevarieerd beeld en versterkt de identiteit van het dorp. Uniek in Nederland: de bewoners zijn lid van een buurtschap (met ongeveer 350 voordeuren), die het sociale- en een deel van het fysieke beheer organiseert en meedenkt. Het aandeel zelfbouwkavels bedraagt 30% en deze worden op reguliere wijze verkocht (via ikbouwmijnhuisinalmere.nl en de kavelwinkel).
Zelfbouw
Het relatief hoge percentage zelfbouwkavels (PO-kavels) heeft consequenties voor het ontwikkeltempo van Nobelhorst. De PO-kavels worden 1 voor 1 verkocht en juridisch geleverd op verschillende momenten. De zelfbouwer realiseert op eigen wijze en in eigen tempo een woning, vaak voor de eerste keer in zijn leven. Dit in tegenstelling tot een projectmatige ontwikkeling waar bouwvelden met 25 woningen en meer in één keer worden uitgegeven en gebouwd worden door een professional. Het verschil in aanpak leidt tot een lager ontwikkeltempo. Daarbij wordt het tempo ook beïnvloed door het ‘strooien’ met PO-kavels. Om het dorpse karakter te versterken (en hiermee locatiekwaliteit te verhogen) worden de PO-kavels tussen projectmatige bouwkavels verkaveld (het zgn. strooien).
Uitgiftesnelheid
De afgelopen jaren zijn gemiddeld 125 woningbouwkavels per jaar uitgegeven, met uitschieters van 200 tot 260 woningen per jaar afhankelijk van het economische klimaat. Door meerdere locaties gelijktijdig in ontwikkeling te brengen is het mogelijk de bouwproductie te verhogen. De daadwerkelijke uitgiftesnelheid is uiteraard afhankelijk van de opname snelheid van de markt evenals capaciteit zowel intern als bij externe partijen (o.a. nutsbedrijven).
Voor de ontwikkeling van fase 3 en 4 zijn nadere afspraken gemaakt over de uitgifte van woningbouwkavels met de ontwikkelpartijen Ymere en Dura Vermeer. In aanvulling op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 is een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is o.a. geregeld dat Ymere in fasen 3 en 4 alleen nog rechten heeft op de realisatie van sociale huurwoningen en is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.
Ten aanzien van deze marktwoningen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de fasen 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60% van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van circa 20.000 m² uitgeefbare grond. Met de ontwikkelende partijen worden nieuwe afspraken gemaakt omtrent het doorzetten van de gebiedsbranding.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 117,54 miljoen voordelig op EW per 31-12-2031. De totale kosten bedragen € 386 miljoen en de opbrengsten € 496 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 40% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2031 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 115,40 miljoen op eindwaarde.