Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Het plangebied bedrijventerrein Lagekant behelst een oppervlak van in totaal 18,9 ha.. Binnen het exploitatiegebied van 18,9 ha. is 13,5 ha. uitgeefbaar (68%) en 5,4 ha. (32%) openbaar.
Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 12,9 ha. is circa 5,15 ha. (61 %) verkocht (grijs) en resteert er nog 5,04 ha. (39%) uit te geven. Rechts in het plangebied is er 2,1 ha. specifiek bedoeld voor maatschappelijke doeleinden waarvan 0,5 ha. is verkocht.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruimtegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 189.285 | ||
- te handhaven | - | ||
totaal ontwikkelgebied | 189.285 | ||
uitgeefbaar | 129.381 | 68% | |
- uitgegeven | 79.003 | ||
- nog uit te geven | 50.378 | ||
niet-uitgeefbaar | 59.884 | 32% | |
- verharding | 34.068 | ||
- groen | 21.554 | ||
- water | 4.262 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 108.612 m2 bedrijven en 20.769 m2 bvo voorzieningen.
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | na 2027 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2022 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | |||||||||
bedrijven (m2) | 108.612 | 73.803 | 34.809 | 6.724 | 9.753 | 4.583 | 4.583 | 4.583 | 4.583 |
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 20.769 | 5.200 | 15.569 | 3.892 | 3.892 | 3.892 | 3.893 | ||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 108.612 | 73.803 | 34.809 | 6.724 | 9.753 | 4.583 | 4.583 | 4.583 | 4.583 |
Binnenstedelijk | |||||||||
Data |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 7,9 ha. (61 %) van het bouwprogramma (7,4 ha. bedrijven categorie modern/gemengd en 0,5 ha. voorzieningen) is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein Lagekant is voor een oppervlak van circa 5,0 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, waarvan 3,4 ha. voor bedrijven in de categorie modern/gemengd en 1,6 ha. voor maatschappelijke doeleinden. Voor Lagekant zijn in 2023 uitgiftes voorzien van 0,6 ha.
Er zijn verkennende gesprekken gaande met bedrijven voor mogelijke vestiging op Lagekant. De laatste uitgifte is verwacht in het jaar 2028.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Alle infrastructuur voor bedrijventerrein Lagekant is reeds aangelegd in bouwrijpe staat en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij.
Alle infrastructuur voor bedrijventerrein Lagekant is reeds aangelegd in bouwrijpe staat en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. Om de uitgifte van kavels op Lagekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Lagekant ingezet. Doordat er in 2022 een tijdelijke stop op de verkoop zat vanwege het “Didam-arrest” is er toch een soort van stuwmeer ontstaan van geïnteresseerden. Dit heeft eind 2022 bij start verkoop van de resterende kavels gezorgd voor de situatie dat inmiddels voor alle kavels gesprekken lopen en in sommige situaties partijen op de wachtlijst staan. Alleen de reservering voor kavel 1 is teruggegeven, maar begin 2023 is hier ook weer het gesprek geopend met een nieuwe belangstellende.
De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen.
In veruit de meeste gevallen is er voor Almeerse bedrijven concurrentie van andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook ‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Lagekant t.o.v. Amsterdam kunnen partijen ‘over de streep’ worden getrokken.
Het positioneren van Lagekant op de website Bedrijfsterreinen in Almere en de publicatie van kavelpaspoorten moet in combinatie met gerichte acquisitie de uitgifte van kavels stimuleren. Momenteel wordt gesproken met verschillende partijen voor uitgifte van grond.
De programmering is afgeleid van de begroting 2023 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR) en reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
In de komende twee jaar wordt 1,6 ha. aan gronduitgifte verwacht, hiervan is 0,6 ha. voorwaardelijk verkocht met betaalde reserveringsovereenkomst (ROK).
Er zijn gesprekken met (potentiële) kopers voor uitgifte (gele kavels) van beschikbare kavels (groen). De verwachtingen voor uitgifte van de kavels zijn positief.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 6,45 miljoen nadelig op EW per 31-12-2030. De totale kosten bedragen € 31 miljoen en de totale opbrengsten € 26 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 72% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,4 miljoen.