In de onderstaande tabel zijn het financiële resultaat van 2022 en de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de verwachting uit MPGA 2022 weergegeven. Door verschuivingen tussen de actieve grondexploitaties en de MVA-gronden bij Overgooi en de Voortuin, zijn de begrote cijfers (MPGA 2022) en gerealiseerde cijfers niet direct te vergelijken. Daarom zijn in onderstaande tabel de in exploitatie genomen MVA-gronden nog apart vermeld.
bedragen x € 1.000
kosten | begroot | realisatie | MVA | Opbrengsten | begroot | realisatie | MVA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
excl. MVA | excl. MVA | |||||||
Verwerving | 47 | 50 | 17 | Grondverkopen | 152 | 147 | 1 | |
Investeringen | 66 | 25 | 2 | Overige opbrengsten | 5 | 3 | 2 | |
Plankosten | 20 | 18 | 2 | |||||
Overige kosten | 5 | 7 | ||||||
Rente | 4 | 4 | 12 | |||||
Subtotaal | 142 | 114 | 33 | Totale opbrengsten | 157 | 150 | 3 | |
Winstneming | -3 | |||||||
Afsluitingen | 14 | |||||||
Totale kosten | 142 | 125 | 33 | Totale opbrengsten | 157 | 150 | 3 |
Verwerving
In 2022 is voor circa 50 miljoen grond verworven voor de ontwikkeling van Nobelhorst. De grondverwerving valt hoger uit dan de begroting en wordt veroorzaakt door een hoge indexatie over het jaar 2022. Een deel van die verwerving heeft betrekking op de MVA-gronden Twentsekant.
Investeringen
De totale investeringen in 2022 voor bouw- en woonrijp maken zijn uitgekomen op € 35 miljoen. De investeringen liggen € 31 miljoen lager dan begroot. Dat komt voornamelijk doordat onze investeringsplanning te ambitieus was. Voor circa € 40 miljoen aan investeringen is in 2022 wel voorbereid en verplicht, maar nog niet gerealiseerd en daarmee doorgeschoven naar 2023. We zien dat door de jaren heen het investeringsvolume is gegroeid. Dat is ook nodig, want de planning voor met name woningbouw en bedrijventerreinen gaat uit van flinke groei van de gronduitgifte. Als we de grond niet tijdig bouwrijp kunnen maken, kunnen we die grond ook niet verkopen en behalen we onze doelstellingen niet. De krapte op de arbeidsmarkt maakt het daarbij steeds lastiger onze ambitieuze investeringsramingen te halen. We sturen er scherp op dat we altijd voldoende investeringen realiseren om onze bouwdoelstellingen te kunnen halen.
Plankosten
Deze post bestaat uit planontwikkelingskosten (POK) en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Op totaalniveau zijn de gerealiseerde plankosten conform de begroting gerealiseerd.
Overige kosten
De overige kosten zijn circa € 2 miljoen hoger dan begroot. Ten opzichte van de begroting vallen twee zaken op. Ten eerste zijn veel kosten gemaakt voor onderzoek naar onontdekte ontplofbare oorlogsresten. Deze kostenpost bedroeg in totaal circa € 3 miljoen, waarvan een groot deel voor vergoeding door het Rijk in aanmerking komt. Ten tweede valt, doordat het investeringsvolume lager was dan begroot, de post niet-verrekenbare BTW lager uit.
Rentekosten
De rentekosten bedroegen in 2022 € 4 miljoen en dit is conform de begroting. Het begrote rentepercentage was 1,50% en de werkelijke rente kwam uit op 1,62%. Het bedrag aan hogere werkelijke rente wordt gecompenseerd door ontvangen boeterente uit een aantal koopovereenkomsten.
Winstneming en afsluitingen
Over 2022 wordt per saldo circa € 3 eerder genomen miljoen winst teruggeboekt naar de grondexploitaties. Dat komt door de verplichte boekhoudregels over winstberekening. Verderop bij de behandeling van het weerstandsvermogen wordt dit nader toegelicht. Verder zijn er in 2022 drie grondexploitaties en diverse projecten in de openbare gebieden afgesloten. Per saldo levert de afsluiting een positief saldo op van € 14 miljoen.
Grondverkopen
De totale grondverkoopopbrengsten zijn in 2022 € 5 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de cijfers per segment weergegeven.
grondverkopen | MPGA 2022 | realisatie 2022 | verschillen |
|---|---|---|---|
Woningbouw | 112 | 90 | -22 |
Bedrijventerreinen | 26 | 43 | 17 |
Kantoren | 5 | 5 | 0 |
Voorzieningen | 9 | 9 | 0 |
Totaal | 152 | 147 | -5 |
Bij woningbouw zijn de grondverkopen € 22 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de grondverkopen per stadsdeel uiteengezet.
grondverkopen | MPGA 2022 | realisatie 2022 | verschillen |
|---|---|---|---|
Haven | 6 | 7 | 1 |
Stad | 8 | 2 | -6 |
Buiten | 0 | 1 | 1 |
Hout | 51 | 41 | -10 |
Poort | 47 | 39 | -8 |
Totaal | 112 | 90 | -22 |
De lagere opbrengst van stadsdeel Stad is toe te schrijven aan de vertraging bij Hortus. Door de onderhandelingen over de uitbreiding van de wijk is de gronduitgifte tijdelijk stilgelegd. De grondafname-tranche wordt naar 2023 verschoven. De lagere opbrengst bij stadsdeel Hout zit voornamelijk bij Nobelhorst en is grotendeels veroorzaakt door het niet tijdig kunnen leveren van de bouwgrond in verband met de zeer lange planningstermijn van de nutsbedrijven. Bij Poort ligt de vertraging van gronduitgifte vooral bij Cascadepark West en Stadstuinen en dit is toe te schrijven aan lange onderhandelingen met marktpartijen als gevolg van het inzakken van de woningmarkt.
Bij de bedrijventerreinen ligt de grondverkoop circa € 17 miljoen hoger dan begroot. Zowel bij Stichtsekant als bij Sallandsekant was sprake van versnelling van de gronduitgifte. De gesprekken met bedrijven en grondreserveringen verlopen nog steeds goed, waardoor de verwachtingen voor 2023 en daarna positief zijn.
In 2022 zijn de grondopbrengsten van kantoren en voorzieningen conform de begroting gerealiseerd
Overige opbrengsten
De gerealiseerde overige opbrengsten zijn € 2 miljoen lager dan begroot. De belangrijkste opbrengstsoorten betreft ontvangen bijdragen uit de door marktpartijen betaalde afkoopsommen voor parkeren in de openbare ruimte, betaalde reserveringsvergoedingen, betaalde bijdragen uit huisaansluitingen en nabetalingen van projectontwikkelaars door hogere gerealiseerde VON-prijzen. Doordat de gronduitgifte voor woningbouw achterbleef komen dit soort opbrengsten ook later binnen.