De boekwaarde van het grondbedrijf bestaat uit de kosten van onder andere verwerving, bouwrijp maken en planontwikkelingskosten die in het verleden zijn gemaakt. Deze kosten moeten, naast de nog te maken kosten, de komende jaren worden terugverdiend met de opbrengsten uit gronduitgifte. Een positieve boekwaarde betekent dat in de lopende grondexploitaties tot nu toe per saldo meer geld is uitgegeven dan is binnengekomen. Dat is op zich een logisch beeld bij gebiedsontwikkelingen: de kost gaat voor de baat uit. Maar het geld moet wel worden terugverdiend, en om die reden is de ontwikkeling van de boekwaarde van belang. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de boekwaarde gedurende 2022 weergegeven.

bedragen x € 1 miljoen

 
De boekwaarde is opgebouwd uit gronden in exploitatie (de grondexploitaties) en gronden die niet in exploitatie zijn (de materiële vaste activa of MVA). In de rechter kolom wordt het totaal weergegeven.
In 2022 is voor € 152 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd en is voor € 123 miljoen aan kosten gemaakt. Hierdoor is de totale bruto boekwaarde met € 28 miljoen gedaald van € 449 miljoen naar een bedrag van € 420 miljoen. De gerealiseerde winst en afsluitingen over het jaar 2022 van € 11 miljoen wordt boekhoudkundig als kosten toegevoegd aan de boekwaarde, waardoor deze weer toeneemt tot € 431 miljoen. We zijn in 2022 dus in staat geweest een klein deel van de boekwaarde terug te verdienen.
De totale voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties en MVA-gronden bedragen € 179 miljoen, waardoor de netto boekwaarde van het grondbedrijf ultimo 2022 € 252 miljoen bedraagt. Dit was ultimo 2021 nog € 273,0 miljoen.

Ontwikkeling bruto boekwaarde gronden in exploitatie 2016 - 2032

In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de bruto boekwaarde van de grondexploitaties (exclusief MVA) in de afgelopen jaren weergegeven in de rode balken. De boekwaarde is de balanspositie van het grondbedrijf. Een positieve boekwaarde betekent dat we meer kosten dan opbrengsten hebben gemaakt, en dus een “schuld” hebben aan de Algemene Dienst. Een negatieve boekwaarde betekent dat we juist meer hebben verdiend dan uitgegeven. De groene balken laten de verwachte ontwikkeling voor de komende jaren zien op basis van het MPGA 2023. De bedragen zijn per € 1 miljoen.

De afgelopen zes jaar zijn de gerealiseerde opbrengsten steeds hoger geweest dan de gemaakte kosten. Hierdoor is de totale boekwaarde van de lopende grondexploitaties afgenomen van € 383 miljoen in 2016 naar € 256 miljoen in 2021. In 2022 neemt de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie licht toe naar € 272 miljoen. Dit komt door de overboeking van de boekwaarde vanuit MVA gronden (Stichtsekant, Overgooi, De Vaart IV/VI en Olympuspark) van € 41 miljoen. We hebben eind 2022 dus per saldo meer gronden in exploitatie dan begin 2022.

Voor 2023 en 2024 verwachten we, door de voorzichtige raming van de afzet van woningbouwkavels, een ongeveer gelijkblijvende boekwaarde. Daarna voorzien we jaarlijks weer een daling van de boekwaarde. We verdienen dan dus weer meer aan grondopbrengsten dan we uitgeven aan bouw- en woonrijp maken en aan plankosten. Dat betekent minder financieel risico, omdat de in het verleden gemaakte investeringen voor een steeds groter deel al zijn terugverdiend.

Op basis van de verwachte fasering van kosten en opbrengsten in het MPGA zullen begin 2027 alle investeringen in de lopende grondexploitaties zijn terugverdiend. De boekwaarde is dan per saldo nul. Dat betekent dat de gerealiseerde opbrengsten even hoog zijn als de gerealiseerde kosten. Daarna gaat de boekwaarde verder omlaag en uiteindelijk komen we op een eindsaldo van € 375 miljoen (negatief). Dit is een normaal beeld bij grondexploitaties. Doordat er altijd sprake is van voorinvesteringen (verwervingen en bouwrijp maken) begint de boekwaarde altijd positief en wordt die gaandeweg de uitvoering van een grondexploitatie steeds lager.

Een negatieve boekwaarde wil zeggen dat er per saldo meer opbrengsten zijn gemaakt en worden verwacht dan er kosten zijn gemaakt en worden verwacht. Wanneer in 2032 alle lopende grondexploitaties zijn afgerond, verwachten we dus dat bedrag als totale winst te hebben gemaakt. Boekhoudkundig werkt het iets anders, omdat we gedurende de looptijd van grondexploitaties al winst nemen, en die wordt dan bijgeschreven bij de boekwaarde.

De werkelijkheid is complexer, want we openen steeds nieuwe grondexploitaties. Wanneer we dat doen – zo wordt gewerkt aan onder andere Twentsekant en de Oostkavels – neemt de boekwaarde weer toe doordat we investeren in planvorming en in bouwrijp maken. Die nieuwe grondexploitaties leveren op termijn ook weer opbrengsten uit gronduitgiftes op. Dat zit logischerwijze nog niet verwerkt in bovenstaande projectie, die alleen uitgaat van de ultimo 2022 actieve grondexploitaties.