526 Stadstuinen

Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 138,12 ha. Daarbinnen is 9,1 ha. gehandhaafd en valt daarmee buiten het exploitatiegebied van de grondexploitatie.

Van het exploitatiegebied, 129,02 ha., is 49,71 ha. uitgeefbaar (38,5%). Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.000 woningen, 41.640 m² bedrijven en 82.571 m² bvo voorzieningen.

De kosten (€ 278,97 miljoen) en opbrengsten (€ 381,98 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 44% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2032 is afgerond.

Het financieel resultaat is € 113,29 miljoen voordelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2032. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 76,84 miljoen.

Samenvatting 2023

De gemeenteraad heeft bij raadsbesluit RV-15/2016 van 9-6-2016 het ontwikkelingsplan Stadstuinen Poort vastgesteld. In aanvulling hierop heeft de gemeenteraad op 8-6-2017 bij raadsbesluit RV-34/2017 de verdere uitwerkingsopgave van dit ontwikkelingsplan vastgesteld.

Het bestemmingsplan Poort Oost & Duin is op 20 juni 2019 vastgesteld door de gemeenteraad en op
12 september 2019 in werking getreden.

Algemene voortgang

Behaalde mijlpalen
2015   Ontwikkelingsplan vastgesteld
2016-2021   Levering van 1.745 woningen (44% van totaal programma geleverd)
2016-2021   Levering van 40.526 m² bvo voorzieningen (49% van totaal programma geleverd)
Afgerond afgelopen jaar (2022)
2022   Levering van 402 woningen (10% van totaal programma geleverd)
    Levering van 5.660 m² bvo voorzieningen (7% van totaal programma geleverd)
Verwachte activiteiten 2023
2023   Leveren van 60 woningen (2% van totaal programma)
Ontwikkelingen 2023 en verder
2024-2032   Leveren van 1.793 woningen (45% van totaal programma)
2024-2032   Levering van 36.385 m² bvo voorzieningen (44% van totaal programma)
2024-2032   Levering van 41.640 m² bedrijventerreinen (100% van totaal programma)
2032   Afsluiting grondexploitatie

Betaalbaarheid

De huidige ontwikkelingen op de woningmarkt maakt het realiseren van betaalbare (koop) woningen tot VON € 300.000 in Almere bijna onmogelijk. Dit komt door de sterke stijging van de marktwaarde en de gestegen bouwkosten.

Middels het actieplan Betaalbaarheid worden beleidsinstrumenten voorgesteld om woningen meer betaalbaar te krijgen voor de lage en middeninkomens.

In de grondexploitatie kan hier vooralsnog geen rekening mee worden gehouden. De gemeente moet in een grondexploitatie rekenen met marktconforme VON-waardes met daarbij een residueel uitgerekende grondwaarde. Deze grondwaarde moet dan ook voldoen aan de minimale grondwaardes zoals vastgelegd in de grondprijzennota.

De sterke prijsstijgingen hebben ervoor gezorgd dat in 2023 241 betaalbare koopwoningen (100 eengezinswoningen en 141 appartementen) een VON-waarde hebben hoger dan € 300.000 en daarmee uit het betaalbare segment vallen. Dat betekent dat het kader van 50% betaalbare woningen in Stadstuinen, dat is meegegeven in het ontwikkelingsplan (RV-15/2016), niet gehaald wordt. Deze daalt verder naar 44% ten opzicht van het MPGA 2022 (47,5%).

Voortgang per deelgebied
Olympiakwartier Oost (OKO)

OKO - afgerond afgelopen jaar (2022)
In 2022 is gewerkt aan het inrichtingsplan rond de eerste bouwblokken (B3, B6) langs het spoor. De woningcorporaties hebben voor deze twee bouwblokken langs het spoor de voorlopige ontwerpen van de woningen afgerond. Voor een gedeelte van bouwblok B8 is het voorlopige ontwerp opgesteld. Het concept inrichtingsplan voor de openbare ruimte rond bouwblok B8 is ook in 2022 opgesteld.

Verder is er voor de tijdelijke opvang van vluchtelingen uit Oekraïne een voorziening gerealiseerd, is nabij het station is de bouw gestart van het woon-zorgcomplex van Zenzo, zijn de besteksdocumenten opgesteld voor de inrichting van het Sportplein en is het gebied grotendeels gescand op de aanwezigheid van explosieven.

OKO - verwachte activiteiten 2023
In 2023 wordt het verkavelingsplan verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig programma van eisen met bouwenveloppen per bouwblok. De bouwenveloppen zijn het uitgangspunt voor de tenders. In 2023 starten de woningcorporaties met de bouw van de woningen in bouwblokken B3, B6 en B8. De gemeente stelt het inrichtingsplan voor de bouwblokken B1 tot en met B8 vast en levert de grond rond bouwblok B8 in bouwrijpe staat op. Met het bouwrijp maken van B7 wordt al wel gestart. De bouwrijpe oplevering van dit gedeelte wordt begin 2024 verwacht.

Voor de bouwblokken B7 en het overige deel van B8 zijn onderhandelingen gaande in verband met het invullen van een bouwclaim. De verwachting is dat, ondanks de moeilijke woningmarkt, een koopovereenkomst kan worden gesloten voor bouwblok B7 en B8.

OKO - ontwikkelingen 2024 en verder
Woongebied

• Start woonrijp maken bouwvelden B3 en B6
• Bouwrijp maken bouwvelden B4, B5, B7 en B8
• Start bouw bouwveld B7 en B8
• Gefaseerd tenderen van de nog uitgeefbare delen van de bouwblokken B1, B2, B4 en B5
• Bouwrijp maken en start bouw bouwveld B1 en B2

Stadsdeelcentrum (SDC)

• De tenderprocedure van het Stadsdeelcentrum wordt na 2025 gestart. Voor 2030 verwacht Liander mogelijk geen stroomaansluiting voor deze voorzieningen te kunnen leveren. Gemeente brede taskforce om zogenaamde netcongestie op te pakken is in oprichting. Daarnaast moeten eerst voldoende woningen in het gebied rond dit stadsdeelcentrum opgeleverd zijn om voldoende klanten te kunnen trekken en daarmee interesse van ontwikkelaars en beleggers te kunnen wekken.

OKO 2 ^e fase (rond restaurant Atlantis en ten zuiden van de Olympialaan)

• Uitwerken verkaveling en daarna opstellen en procedure omgevingsplan

Europakwartier Oost (EKO)

EKO - afgerond afgelopen jaar (2022)
Het gehele gebied is bouwrijp opgeleverd in 2022. In 2022 is ook gestart met de bouw van verschillende woningen in de bouwblokken van fase 2, 3 en 4. Het gaat hierbij om sociale huurwoningen, vrije sector huurwoningen en koopwoningen. Ook zijn de eerste particulieren begonnen met de bouw van hun woning.

Door de verslechterde marktomstandigheden is de start van de bouw van 37 koopwoningen waaronder 7 betaalbare appartementen uitgesteld. Voor de ontwikkeling van 153 koopwoningen in medeopdrachtgeverschap is 2 keer een tender gedaan. Deze tenders zijn onder andere door verslechterde marktomstandigheden helaas niet gelukt.

De inrichting van de openbare ruimte van fase 1 is gestart en uitvoering vordert gestaag, Voor de bouw van de bruggen en de kademuur aan de watergang bij OKO is de aanbestedingsprocedure gestart en het gebied is vrijwel volledig gescand op de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven.

EKO - verwachte activiteiten 2023
In 2023 worden verschillende woningen in het gebied opgeleverd en de openbare ruimte, als alle woningen in de straat zijn opgeleverd, ingericht. De bouw van de bruggen en de kademuur wordt gestart en ook afgerond. Verder wordt de grond voor de bouw van koopwoningen in kleinere aantallen via tenders op de markt gebracht.

EKO - ontwikkelingen 2024 en verder

In 2024 en verder wordt verder gegaan met het tenderen van grond en het inrichten van de openbare ruimte. De verschillende ontwikkelaars leveren ook woningen op aan kopers en huurders.

Europakwartier Noord (EKN)

EKN - afgerond afgelopen jaar (2022)
In 2022 is het verkavelingsplan van het gebied vastgesteld en is gestart met het opstellen van inrichtingsplannen. Het gebied wordt in fases in meerdere inrichtingsplannen uitgewerkt. Ook is de locatie voor een maatschappelijke voorziening door de raad vastgesteld. Met een woningcorporatie is verder gewerkt aan het ontwerp van het gebouw. De bestemmingsplanprocedure hiervan loopt nog. En het gebied is voor een klein deel gescand op de aanwezigheid van explosieven.

EKN - verwachte activiteiten 2023
In 2023 worden de verschillende inrichtingsplannen vastgesteld. Na vaststelling van deze inrichtingsplannen wordt de voorbereiding van het bouwrijp maken gestart. Onderdeel van het bouwrijp maken is ook het scannen op explosieven. De locatie voor een maatschappelijke voorziening wordt opgehoogd en voorbelast.

EKN - ontwikkelingen 2024 en verder

In 2024 wordt het gebied gefaseerd bouwrijp gemaakt. Waarna gefaseerd de uitgifte voor grond voor de bouw van woningen wordt gestart.