Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruimtegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 1.381.192 | ||
- te handhaven | 90.954 | ||
totaal ontwikkelgebied | 1.290.238 | ||
uitgeefbaar | 497.097 | 39% | |
- uitgegeven | |||
- nog uit te geven | |||
niet-uitgeefbaar | 793.142 | 61% | |
- verharding | |||
- groen | |||
- water |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.000 woningen, 41.640 m² bedrijven en 82.571 m² bvo voorzieningen.
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | na 2027 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2022 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | 4.000 | 2.147 | 1.853 | 60 | 104 | 87 | 284 | 287 | 1.031 |
bedrijven (m2) | 41.640 | 41.640 | 12.112 | 29.528 | |||||
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 82.571 | 46.186 | 36.385 | 1.090 | 35.295 | ||||
eensgezinswoningen | 2.259 | 1.085 | 1.174 | 18 | 77 | 87 | 246 | 245 | 501 |
sociaal | 500 | 335 | 165 | 85 | 80 | ||||
IbbA | |||||||||
PO | 511 | 94 | 417 | 3 | 56 | 61 | 60 | 69 | 168 |
projectmatig | 1.248 | 656 | 592 | 15 | 21 | 26 | 101 | 96 | 333 |
meergezinswoningen | 1.741 | 1.062 | 679 | 42 | 27 | 0 | 38 | 42 | 530 |
sociaal | 809 | 655 | 154 | 14 | 140 | ||||
IbbA | |||||||||
PO | |||||||||
projectmatig | 932 | 407 | 525 | 28 | 27 | 38 | 42 | 390 |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 50% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De uitgifte van de grond zal vooral via tenders worden gedaan. Deze tenders omvatten het aantal woningen wat de markt op dat moment aan kan. Het uitgangspunt is dat we eerst straten en wijken afmaken voordat we in een nieuw gebied gaan starten met grond uitgeven. In EKO en OKO is verspreid door het gebied nog grond beschikbaar dat uitgegeven moet worden voor de bouw van woningen. Deze gronden bevinden zich in bouwblokken waar al delen van zijn uitgegeven en waar de bouw is gestart of binnen afzienbare tijd wordt gestart. Deze bewoners mogen niet te lang op een bouwplaats blijven wonen. Dit betekent dat deze locaties als eerste worden getenderd.
EKO en OKO worden dus eerst afgemaakt voordat in EKN met uitgifte van grond, voor met name koopwoningen, wordt gestart. Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen in EKN worden nog afspraken gemaakt met de woningcorporatie. Voorkomen moet worden dat deze woningen een lange tijd op een bouwplaats of zandvlakte komen te staan. Getracht wordt om de start van de bouw van deze sociale huurwoningen in 2025 te laten plaatsvinden.
Met verkoop van de PO kavels in het voormalige Cascadepark (onderdeel EKN) wordt naar verwachting in 2024 gestart. De levering van de grond is maximaal 16 maanden na de eerste reservering door een (potentiële) koper.
Stadsdeelcentrum (onderdeel OKO)
In het stadsdeelcentrum (SDC) is een multifunctioneel programma bestaande uit detailhandel, horeca, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, cultuur, wonen en gebouwd parkeren voorzien. In het verkavelingsplan is er vanuit gegaan dat het merendeel van het programma in 1 bouwblok wordt gerealiseerd ten noorden van de verbinding tussen Topsporthal en station. De ontwikkelstrategie is er op gericht deze ontwikkeling via een tender op de markt te zetten.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 113,29 miljoen voordelig op EW per 31-12-2032. De totale kosten bedragen € 279 miljoen en de totale opbrengsten € 382 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 44% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2032 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 76,84 miljoen.