Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
De plankaart van actieve exploitatie betreft de uitgeefbare kavels met een bruto planoppervlak van circa 150,8 ha. Hiervan is 78,3 ha. uitgeefbaar en 61,4 ha. openbaar. Een deel van de beschikbare grond op De Vaart 4-6 is opgenomen in de MVA (wit). In 2022 zijn de donker grijze vlakken vanuit de MVA-gronden De Vaart 4 (complex 809) toegevoegd aan het exploitatiegebied van De Vaart 4-6.
Op het actieve deel van De Vaart 4 – 6 is een oppervlak van 34,7 ha. (44%) nog uit te geven (grijs), waarvan 30,4 ha. op de Vaart 4 en circa 4,2 ha. op de Vaart 6. Thans is 43,5 ha. (56%) uitgegeven. De noordelijke rand wordt omgekleurd naar landschapszone vanwege het beoogde boscompensatie- en waterbergingsgebied.
ruimtegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 1.508.015 | ||
- te handhaven | 111.388 | ||
totaal ontwikkelgebied | 1.396.627 | ||
uitgeefbaar | 783.122 | 56% | |
- uitgegeven | 436.558 | ||
- nog uit te geven | 346.564 | ||
niet-uitgeefbaar | 613.505 | 44% | |
- verharding | 45.890 | ||
- groen | 483.861 | ||
- water | 83.754 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 442.859 m² bedrijven en 340.263 m² bvo voorzieningen. Op het bedrijventerrein De Vaart 4 is een oppervlak van circa 30,4 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, met name bestemd voor logistieke bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5. Daarnaast is in De Vaart 6 nog een uitgeefbaar oppervlak van circa 4,2 ha. die in principe bestemd is voor de vestiging van (extensieve) bedrijfsmatige recreatieve bestemmingen in de bedrijfscategorie voorzieningen.
Het uit te geven programma bedrijventerrein is hieronder als volgt weergegeven:
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | na 2027 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2022 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | |||||||||
bedrijven (m2) | 442.859 | 138.703 | 304.156 | 54.065 | 38.540 | 40.000 | 40.000 | 45.000 | 86.551 |
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 340.263 | 297.855 | 42.408 | 3.500 | 8.706 | 10.000 | 10.000 | 5.000 | 5.202 |
bedrijven | |||||||||
logistiek | 442.859 | 138.703 | 304.156 | 54.065 | 38.540 | 40.000 | 40.000 | 45.000 | 86.551 |
industire | |||||||||
moderen/gemengd | |||||||||
Binnenstedelijk | |||||||||
Data |
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 43,7 ha. (56%) van het bouwprogramma, waarvan 13,9 ha. industrie, 29,8 ha. voorzieningen, al is gerealiseerd.
De programmering is afgeleid van de begroting 2023 en de ontwikkelstrategie, waarbij de fasering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers. De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en voor met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK).
Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ (Economische Zaken) en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
Voor circa 10,3 zijn harde afspraken over gemaakt met betaalde reserveringsovereenkomst (ROK) waarvan 10,5 ha. aan gronduitgifte verwacht in de komende twee jaar.
Omdat er nog geen concrete vraag is naar gronden van kavel 1 en 7 blijft dit deel van het huidig MVA gebied (wit) achter als voor verkoop nog niet beschikbaar.
Ontwikkelstrategie
De infrastructuur voor het in exploitatie genomen deel van industrieterrein De Vaart 4-6 is grotendeels aangelegd en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. De markt voor industriële en circulaire bedrijven is een vragersmarkt. Een aspect bij De Vaart is de ongunstige ligging van het gebied t.o.v. de A6, maar daar staat een concurrerende grondprijs tegenover. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook Flevokust bij Lelystad. Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, voldoende ruimte en de ligging van het gebied t.o.v. de A6 kunnen partijen ‘over de streep’ worden getrokken. Voor de komende periode wordt opnieuw in samenspraak met afdeling Economische Ontwikkeling en Grondzaken gekeken naar de mogelijkheden om De Vaart 4 en 6 verder in de markt te positioneren. Momenteel is er interesse voor het vestigen op De Vaart 4 van verschillende industriële bedrijven en worden gesprekken gevoerd gericht op vestiging. De Vaart 6 kent een specifieke doelgroep, die nergens anders in Almere gefaciliteerd wordt. Met het toevoegen van 23 ha. uitgeefbare grond voor bedrijven vanuit de MVA-gronden (afbeelding bij plangebied en ruimtegebruik: donker grijze vlakken) houden we rekening met een toenemende marktvraag voor bedrijven.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd
Het financieel resultaat is € 14,96 miljoen voordelig op EW per 31-12-2030. De totale kosten bedragen € 52 miljoen en de totale opbrengsten 66 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds circa 54% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030 (einde looptijd) ), zie cashflowgrafiek .
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,69 miljoen.