We streven naar een stad in balans: de werkgelegenheid is idealiter net zo groot als de beroepsbevolking, zodat de pendelstromen vanuit Almere naar andere steden verkleind kan worden. Om dit voor elkaar te kunnen krijgen, zal op meerdere manieren gewerkt moeten worden aan het aantrekkelijk houden van Almere voor bedrijven, het stimuleren van passend onderwijs en een goede samenwerking tussen het bedrijfsleven, de overheid en onderwijsinstellingen.
Niet alle doelstellingen die bijdragen aan een economisch vitale stad zijn goed te programmeren. Zo kan er wel gestuurd worden op het aantrekken van werkgelegenheid middels een aangenaam vestigingsklimaat voor bedrijven. Verder kan gekeken worden hoe Almere kan inspelen op de kantorenmarkt en is een goed detailhandelsbeleid van groot belang.
Aangezien dit programmering betreft die in de grondexploitaties is opgenomen, zal hieronder een uitgebreidere toelichting worden gegeven op de ontwikkelingen op het gebied van de uitgifte van bedrijventerreinen, het realiseren van kantoren en detailhandelsvestigingen.
Bedrijven
Ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in Almere
In het kader van de Visie Werklocaties Almere (2022) heeft Bureau Buiten onderzoek gedaan naar de verwachte vraag naar bedrijventerreinen voor de komende 10 tot 20 jaar. Volgens dit onderzoek kan over het algemeen gesteld worden dat door de ligging in de MRA en Flevoland en het unieke karakter van Almere, Almere weinig vraag heeft vanuit bedrijven in aangrenzende gemeentes die uit hun jasje groeien. Vestigingsvragen komen daarom vooral voort uit de eigen stad, verhuizingen van grotere bedrijven die wellicht dichter bij de Randstad gevestigd willen zijn, of bedrijven die andere delen van de MRA, andere delen van de Randstad of de Randmerenzone/ Noord-Veluwe verlaten. In de periode 2012-2021 is ruim 40% van de bedrijven afkomstig uit Almere, zowel in kavel-omvang als aantal transacties (BCI, 2022). Zo hebben recent Almeerse bedrijven LIS Logistics, All Bakers en Dimensio een nieuwe vestiging geopend en zijn Flamco en Lidl aangetrokken uit respectievelijk Bunschoten en Hoorn. Momenteel vinden er gesprekken plaats met diverse partijen uit de regio Gooi- en Vechtstreek over (her)vestiging in Almere. De verwachting is dat de toestroom vanuit de MRA in de toekomst zal toenemen, onder meer door de transformatie van bedrijventerrein Nijverheidslaan in Weesp en diverse transformatie- gebieden in Amsterdam. Voorlopig is dit echter nog mondjesmaat het geval (Plabeka-monitor, 2022).
De verwachting vanuit lokale bedrijfsvastgoedmakelaars is dat de vraag naar bedrijfsruimte redelijk op peil zal blijven en vooral zal komen vanuit de sectoren logistiek en handel. De beschikbare ruimte, de goede bereikbaarheid en de centrale ligging van Almere in Nederland zorgt ervoor dat Almere – met Stichtsekant in het bijzonder – een aantrekkelijke vestigingslocatie is voor logistieke bedrijven. Echter, deze ontwikkeling kent ook een keerzijde: doordat de uitgifte van gronden voor logistieke bedrijven ervoor zorgt dat de nog beschikbare gronden voor bedrijfsvestiging met grote oppervlaktes tegelijk afneemt, blijft er weinig ruimte over voor de vestiging van kleinere en middelgrote bedrijven met een voor de Almeerse beroepsbevolking passende werkgelegenheid. Het recent gesloten coalitie-akkoord geeft aan dat het kritisch/zuinig met de beschikbare kavels op nieuwe bedrijventerrein wil omgaan. Dit houdt in dat de gemeente zeer terughoudend zal zijn met de uitgifte van bedrijventerreinen voor logistiek.
Ook automatisering en robotisering zijn twee trends die veel invloed hebben op de ruimtebehoefte. Verschillende studies laten zien dat het merendeel van de industriële bedrijven verwacht te gaan investeren in automatisering de komende jaren. De automatisering leidt naar verwachting tot een verdere schaalvergroting, omdat het om flinke investeringen gaat, waar een bepaalde massa voor nodig is. Als een vestigingsplaatskeuze zich voordoet, zal door de verdere specialisatie en de (reeds aanwezige) tekorten in het aanbod van technisch personeel, de arbeidsmarkt een nog grotere rol spelen in die keuze. Hoewel tekorten in personeel zich over het hele land voordoen, kunnen zaken als de mate waarin er gewerkt wordt aan de oplossing van dit tekort (aansluiting onderwijs-arbeidsmarkt), het woning- en voorzieningenaanbod voor het beoogde (of mee te verhuizen) personeel wel doorslaggevend zijn. Beleidsmatig wordt daar volop ingezet (Economische Agenda, 2019 en Almere Stad met Toekomst, 2021).
Daarnaast is in de industrie ook een specialisatie zichtbaar, waardoor productieketens versnipperd raken maar ook behoefte is aan meer kennisontwikkeling. De vestiging nabij afnemers én kennisinstellingen wordt voor steeds meer industriële partijen daarom van belang.
De verwachting is dat de vraag voor kleinschalige panden in Almere verder groeit, met name doordat zzp’ers doorgroeien naar micro- of kleinbedrijf. Dit zorgt ervoor dat er beleidsmatig ingezet wordt op het creëren van informele werkmilieus.
Voor de middellange termijn tot 2030 is er 35-60 hectare aan vraag te verwachten exclusief ruimtevraag als gevolg van transformatie of herprofilering van bedrijventerreinen of incidentele grote (internationale) ruimtevragers (BCI, 2022). Als gekeken wordt naar de uitgiftes van bedrijfsgronden van het afgelopen decennium, dan valt op dat tot het jaar 2002 er nauwelijks problemen waren met de uitgifte van gronden en daarna de uitgifte terugviel naar een langjarig gemiddelde van circa 3 hectare per jaar. Vanaf 2018 werd voor het eerst een hogere uitgifte dan het tienjarig gemiddelde van bijna 8 hectare gerealiseerd en deze stijging heeft zich hierna voortgezet met een uitgifte van 23 hectare in 2022.
Uitgifte 1997-2022 (ha)
Uitgifte van bedrijvenkavels vanaf 1997 tot en met 2022
Uitgifte bedrijventerreinen in Almere in 2022
Almere heeft diverse bedrijventerreinen verspreid door de stad. Begin 2020 had nog bijna de helft van deze terreinen kavels beschikbaar voor het vestigen van een nieuw bedrijf. Almere is constant in beweging, ook qua gebiedsontwikkeling. De afgelopen jaren is dan ook hard gewerkt aan het ontsluiten van de diverse terreinen. De hoeveelheid uitgiftes vertonen dan ook een stijgende lijn. Voor een aantal terreinen zijn inmiddels de laatste kavels uitgegeven (Sallandsekant, Poldervlak, Het Atelier) en voor anderen zijn bezig met de laatste uitgiftes.
Door de aantrekkende vraag is voor met name de bedrijventerreinen De Vaart 4 en Stichtsekant in 2022 grond omgezet van MVA (Materiële Vaste Activa) naar actieve grondexploitaties (totaal ca. 52 ha uitgeefbaar). De totale voorraad uitgeefbare bedrijfsgrond is hiermee gegroeid naar ca. 144 ha.
Eind 2021 werd Almere geconfronteerd met het inmiddels bekende “Didam-arrest” van de Hoge Raad. Voor de uitgiftes van de verschillende terreinen betekende dit een pas op de plaats om na te kunnen gaan in hoeverre Almere met haar uitgiftes “Didam-proof” acteerde. Lopende dossiers (ca. 60 stuks) zijn gecontroleerd, nieuwe uitgiftes zijn “on-hold” gezet. Geconcludeerd kan worden dat nagenoeg alle uitgiftes de toets konden doorstaan, waardoor toch in 2022 veel kavels konden worden uitgegeven. Uiteindelijk is wel extra gepubliceerd om voorgenomen transacties kenbaar te maken, maar dit heeft niet geresulteerd in bezwaren op deze uitgiftes. Voor nieuwe uitgiftes hebben we de uitgifte voorwaarden herijkt en waar nodig aangescherpt. Vanwege de interesse uit de markt heeft dit voor Stichtsekant geleid tot een selectieprocedure, maar voor alle andere gebieden is het principe overeind gebleven van “wie het eerst komt-wie het eerst maalt”. Vanaf 1 december 2022 zijn op een aantal terreinen (Lagekant, De Vaart4, Stichtsekant) weer kavels in verkoop gegaan.
Over heel 2022 heeft Almere 24 bedrijfspercelen verkocht met een totaal oppervlak van bijna 23 ha. De grondinkomsten bedroegen € 43,6 miljoen.
De 24 in 2022 verkochte percelen vonden plaats over 9 verschillende terreinen: Het Ambacht, Het Atelier, Gordingweg, De Vaart 2 en De Vaart 4, Poldervlak, Hogekant, Lagekant, Sallandsekant en Stichtsekant.
De kleinste kavel bedroeg 375 m2 op de Gordingweg (Steef Technical), de grootste kavel was 64.506 m2 op Stichtsekant (Hunkemöller). Andere vestigers in Almere in 2022 waren o.a. Rijver Vastgoed, Edcor BV, Gebro Sales, 999 Games, Flevo Nautica, De Klok Drankengroothandel en Panattoni.
Naast verkoop van grond is ook gewerkt aan de ontsluiting van gebieden. Met name Stichtsekant is verder ontsloten. Voor fase 2 is ca. 2,5 km bouwweg gerealiseerd en is de kruising Nederstichtselaan met Rhijnauwen grootschalig gereconstrueerd. Op De Vaart 4 is begonnen met de aanleg van ca. 20 ha landschapszone. Hiervan wordt ca. 5 ha waterretentiegebied en ca. 15 ha bosgebied (ter compensatie van boskap in andere gebieden).
Afbeelding: Bedrijventerrein Stichtsekant, juni 2022
Aanbod en opname bedrijfsruimtes in Almere in 2022
Het aanbod in Almere valt op te delen in twee categorieën: aanbod van vrij verhuurbare bedrijfsruimtes en aanbod dat gecreëerd wordt voor een specifieke eindgebruiker. De laatste categorie is terug te zien in de opnamecijfers van bedrijfsruimte op de markt, maar niet in het (saldo van het) aanbod.
Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen en reguliere bedrijventerreinen in Almere is vaak sprake van bedrijfsruimtes die een beperkt oppervlak kennen en zodanig zijn gebouwd dat zonder veel aanpassingen het vastgoed door verschillende partijen verhuurd kan worden. De bedrijventerreinen Buitenvaart (glastuinbouwgebied), De Vaart IV-VI (industriegebied) en Stichtsekant (industrie, logistiek) zijn wat meer toegesneden op een bepaald type bedrijvigheid. Hier worden minder multitenant gebouwen of flexibel te verhuren bedrijfsruimten gerealiseerd. Op Stichtsekant wordt wel vrij verhuurbaar bedrijfsvastgoed gerealiseerd voor middelgrote bedrijven in de productie- en/of logistieke sector, wat wel terug te zien is in de aanbodcijfers.
Uit onderzoek van Van Westrhenen Voerman bedrijfsmakelaars blijkt dat in 2022 het aanbod zeer krap blijft met 53.500 m2 bvo in 2021 naar 55.300 m2 bvo eind 2022. De lichte toename komt door de recente start van een groot pand van 12.000 m2 bvo op Stichtsekant.. Zonder deze toevoeging laat het aanbodniveau al sinds 2016 elk jaar een sterke afname zien, waarmee het voor gebruikers steeds moeilijker wordt om een geschikte ruimte te vinden. Panden die in de loop van 2022 werden aangeboden vonden meestal dan ook snel een nieuwe gebruiker.
Afbeelding: de daling in het aanbod van bedrijfsonroerend goed zet zich al jaren voort, ondanks de recente toevoegingen in het aanbod. Bron: Van Westrhenen Voerman, 2022.
Er is in 2022 55.300 m2 bvo bestaande bedrijfsruimte gerealiseerd verdeeld over 27 transacties . De totale opname was in 2022 waarschijnlijk hoger uitgekomen als er meer courante bedrijfspanden direct of op korte termijn bedrijven konden worden betrokken. Deze schaarste doet zich voor in diverse segmenten en remt daarmee de opname.
Afbeelding: de opname van bedrijfsruimte in Almere wordt in 2022 beperkt door het geringe aanbod. Bron: Van Westrhenen Voerman.
Bovenstaane staafdiagram laat zien dat de uitgifte van bedrijventerreinen schommelt met de jaren. Als deze schommelingen worden vergeleken met de conjunctuurklokindicator van het CBS, dan valt op dat de schommelingen in de uitgifte een verband houden met de landelijke economische groei.
De grootste afwijking is gelegen in 2020, toen de Coronamaatregelen grote gevolgen hebben gehad voor de landelijke economie, maar dat de uitgifte van bedrijventerreinen daar niet door worden beïnvloed.
Deze sterke correlatie tussen uitgifte van bedrijventerreinen en de landelijke economie geeft aanleiding tot het standpunt dat de lange termijn behoefte aan bedrijventerreinen nauwelijks te plannen valt. Het is betrouwbaarder om te kijken welke behoefte er op de (zeer) korte termijn speelt en indien nodig, gronden uit de materiële vaste activa te halen. Deze flexibele vorm van uitgifte zorgt ervoor dat er niet teveel gronden worden opgenomen in de grondexploitaties en weer afgeboekt moeten worden als de uitgifte uitblijft.
Als gekeken wordt naar de huidige behoefte aan bedrijventerrein, gebaseerd op concrete leads en verwachte uitgiftes, dan zal in 2023 ongeveer 11,4 hectare uitgegeven gaan worden en in 2024 mogelijk tot 13,5 hectare. Eind 2022 was in de grondexploitaties een oppervlak aan bedrijventerreinen opgenomen van in totaal 144 hectare. Hierbij wordt voor de komende jaren behoudend geprogrammeerd ten opzichte van de mogelijke uitgifte op basis van de leads en lopende onderhandelingen.
Programmering uitgifte bedrijventerreinen
m2
Geplande uitgifte verdeeld naar locatie
m2
1.138.692
100,0 %
Er is nog circa 41 hectare bedrijventerrein opgenomen in de materiële vaste activa (MVA), waarvan 30 hectare voor Twentse Kant en 10,8 hectare voor De Vaart. Voor Stichtsekant zijn in 2022 alle resterende gronden uit het MVA gehaald.
Als de uitgifte op hetzelfde tempo gaat als de afgelopen jaren, dan zal op de middellange termijn sprake zijn van een tekort aan bedrijventerreinen in het MPGA. Dit is op het totale niveau, maar als per segment gekeken wordt, dan is de kans aanzienlijk dat het areaal aan logistiek bedrijventerrein de komende jaren opraakt. Omdat het bij uitgifte van gronden voor logistiek de oppervlaktes zeer groot kunnen zijn (meer dan 5 hectares per uitgifte), kan met een klein aantal verkopen het beschikbare areaal zeer snel afnemen. Dit is ook de achtergrond voor de terughoudendheid van de gemeente ten aanzien van het uitgeven van grond aan logistieke partijen. De uitgifte van grond gaat erg snel en de beschikbare grond neemt in oppervlak af. Om de terreinen tijdig in de grondexploitatie te kunnen opnemen, is het nodig om de uitgifte goed in de gaten te houden en ruim voordat de vraag het aanbod overstijgt, gronden uit het MVA te halen. Daarnaast is het verstandig om alvast een opvolgmilieu voor de kleine en middelgrote bedrijvigheid voor te bereiden (BCI, 2022) en op zoek te gaan naar locaties waar een nieuw bedrijventerrein (na Twentsekant) ingericht kan worden.
Kantoren
In Almere is de behoefte aan kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. Van verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, is geen sprake. Dit komt mede doordat er veel nieuwbouw in Amsterdam plaatsvindt. Bovendien vinden de meeste verhuizingen (bedrijven met > 1 persoon) uit Amsterdam plaats naar aanpalende gemeenten (Plabeka-monitor 2022). Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden.
Het is voor de huidige en toekomstige lokale behoefte aan kantoren dan ook van belang om goed te kijken wat de lokale ontwikkelingen op het gebied van werkgelegenheid zullen zijn. Door Bureau Buiten is een aantal scenario’s uitgeschreven voor de groei van werkgelegenheid in Almere tot 2040. Indien het kantoorquotiënt (kantoorgebruik per baan) niet wijzigt, mag verwacht worden dat in een nadelig scenario behoefte zal zijn aan 33.000 m2 bvo kantoorprogramma in 2040 en in het meest gunstige scenario 201.000 m2 bvo. Het is dus afhankelijk van de mate waarin de werkgelegenheid zal groeien, hoe groot de vraag zal gaan worden. Welk scenario zich zal voordoen hangt af van economische ontwikkelingen en de wijze waarop de werkgelegenheid wordt gestimuleerd. Overigens zal in 2023 een nieuw onderzoek van Buck Consultancy worden opgeleverd, waarin de behoefte naar kantooraanbod in Almere wordt herijkt. Tot de actuele cijfers beschikbaar zijn, blijft in deze marktanalyse het onderzoek van Bureau Buiten leidend.
Het geleidelijk dalende trend van het aanbod in bestaand kantoorvastgoed is in 2022 doorgezet van 105.600 m2 bvo naar 98.800 m2 bvo kantoorvloeroppervlak. Deze afname is te verklaren doordat nieuwe gebruikers ruimte huren of kopen en enkele panden zijn onttrokken aan de markt door transformatie naar andere functies als wonen. In 2022 is 8.200 m2 kantoor dankzij vooral kleinere transacties (< 1000 m2 bvo) in gebruik genomen. Momenteel wordt 19% van het kantorenvoorraad aangeboden, dat is nog altijd fors meer dan een gezond percentage van 7%.
Het aanbod van kantoren concentreert zich voornamelijk rondom het centrum en Gooisekant:
Aanbod kantoorruimte ultimo 2022 naar locatie
Ruimtelijke spreiding beschikbaar bestaand kantorenaanbod (bron: Van Westrhenen en Voerman 2022 aangepast)
100
100,0 %
Daarnaast is ook nog sprake van harde plancapaciteit in de bestemmingsplannen van Almere, waar gebruik van gemaakt kan worden. Het gaat dan om ruimte voor kantoorontwikkeling in Duin (30.000 m2 bvo, waarvan nog 10.000 m2 bvo opgenomen in een grondexploitatie), Floriade (19.000 m2 bvo, als onderdeel van een gemengde bestemming in de grondexploitatie) op bedrijventerreinen Gooisekant (binnen een gemengde bestemming, Het Atelier (meerdere kantoren tot 1.500 m2 bvo in een gemengde bestemming), Hogekant en Lagekant (in totaal 15.000 m2 bvo voor beide terreinen in een gemengde bestemming). Uit de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren kan opgemaakt worden dat er weinig vraag is naar de kantoren binnen gemengde bestemmingen; de mogelijkheden om kantoren in overeenstemming met het bestemmingsplan te realiseren bestaat al meerdere jaren, maar er wordt geen gebruik van gemaakt. De andere bestemmingen die eveneens op de betreffende gronden zijn toegelaten blijken in de praktijk aantrekkelijker te zijn. Het gaat hierbij vaak om bedrijvigheid, leisure en consumentgerichte dienstverlening.
In de lopende grondexploitaties zijn de gronden met een gemengde bestemming, waarin kantoren mede zijn toegestaan, slechts deels als kantooroppervlak opgenomen de grondexploitaties. In Duin is 10.000 m2 opgenomen en in de grondexploitatie Verspreide percelen klein is een oppervlak voor kantoren opgenomen voor Gooisekant en het Atelier. In het project Wisselweg 1-31 wordt planologisch ruimte geboden voor een gemengde bestemming, waarvan ruim 5.500 m2 voor kantoren zal worden aangewend. Als deze kantooroppervlaktes zijn gerealiseerd in de komende 4 jaar, dan is er alleen nog sprake van bestaand kantorenvastgoed en onbenutte plancapaciteit.
Programmering kantoren in het MPGA
Als de groeiscenario’s van Bureau Buiten worden gerelateerd aan het aanbod, dan blijkt dat in het meest nadelige scenario het bestaande aanbod en de plancapaciteit voor kantoren, ruimschoots in de behoefte zal voorzien. Bij het meest gunstige scenario zal het aanbod in bestaand vastgoed en een groot deel van de harde plancapaciteit nodig zijn om in de behoefte te kunnen voorzien.
Er zijn daarbij wel een aantal kanttekeningen te plaatsen:
- Het aanbod zal gaan afnemen door onttrekking van kantoren aan de markt, als gevolg van transformatie (al dan niet via sloop/nieuwbouw);
- Het aanbod voldoet niet altijd aan de kwalitatieve vraag. Het bestaande vastgoed staat niet altijd op de meest ideale locatie, is mogelijk verouderd of is niet handig ingedeeld.
Dit houdt in dat er nieuw aanbod nodig zal zijn, maar er altijd sprake zal blijven van leegstand in bestaand kantorenaanbod. Aangezien het nieuwe aanbod dat gerealiseerd kan worden in Duin gelegen zal zijn in een aantrekkelijke omgeving en het gebouw nog naar de wens van de gebruiker kan worden vormgegeven, zal bij een nadelig groeiscenario nog steeds een grote kans zijn dat in de periode tot 2030 de gronden geleverd zullen worden. Voor de andere locaties geldt dat deze mogelijk met de in 2022 vastgestelde Visie Werklocaties Almere (VWA) aantrekkelijker worden om te ontwikkelen. Daarin is opgenomen dat transformatie en functiewijziging van werkfuncties naar of toevoeging van niet-werkfuncties met uitzondering van de centrummilieus in beginsel niet is toegestaan, tenzij dit de werkfunctie van de betreffende werklocatie ondersteunt en niet hindert. Dit effect zal mogelijk pas in 2023 tot uiting gaan komen.
In het meest gunstige groeiscenario van werkgelegenheid in Almere zal er in ieder geval tot 2030 kwantitatief voldoende aanbod zijn om de groei op te vangen. Doordat in de grondexploitaties en projecten van derden geen grote oppervlaktes voor nieuwe kantoren zijn opgenomen, wordt in een gunstig groeiscenario, al dan niet na het realiseren van het aanbod in het MPGA, de markt gedwongen om naar bestaand aanbod te kijken. Gezien de overprogrammering die in het verleden tegen hoge afboekingskosten terug gedraaid moest worden, is het van belang om bij een grotere behoefte aan kantoorruimtes te blijven inzetten op het vullen van het bestaande aanbod en terughoudend om te gaan met het verlenen van toestemming aan de realisatie van nieuw aanbod. Pas als blijkt dat het bestaande kantorenvastgoed bij toenemende vraag leeg blijft staan, is er aanleiding om programma toe te voegen en de bestaande kantoren te laten transformeren ten behoeve van andere gebruiksdoeleinden.
In Almere is echter veel incourant aanbod (Plabeka-monitor, 2022). Dit heeft ertoe geleid dat in 2023 nader onderzoek naar de huidige en toekomstige rol van kantoren in relatie tot de economische ontwikkeling van Almere wordt gekeken.
Afbeelding: Leegstand in Almere : 27% van de kantoren in regio Almere – Lelystad staat leeg. In 2018 was dit nog 43%.
Het bovenstaande houdt in dat de programmering van kantoren in het MPGA en de projecten van derden, aansluitend op bestaand aanbod in de stad, voorlopig voorziet in de behoefte aan kantoorvloeroppervlak tot 2030, tenzij uit genoemd onderzoek anders blijkt.
Detailhandel
In de recent vastgestelde Detailhandelsvisie is aangegeven dat in Almere sprake is van een duidelijke fijnmazige detailhandelsstructuur, waarbij de detailhandel (en dienstverlenende voorzieningen en horeca) zich voornamelijk dient te concentreren in het centrum. Het is in het centrum mogelijk om winkels te openen met verschillende aantrekkingskracht en verzorgingsgebied; daar zijn winkels welkom die mensen uit de regio aantrekken, maar ook de lokale bakker. De wens is wel om het winkelgebied te verkleinen en zodoende een kernwinkelgebied te krijgen. Dit zal een ‘natuurlijk’ proces gaan worden, waarbij langzamerhand de winkelruimtes in de aanloopstraten en de meer perifeer gelegen winkelstraten omgekleurd kunnen worden naar andere minder bezoekersintensieve voorzieningen zoals sportscholen, advieskantoren, zonnebankstudio’s en dergelijke.
Buiten het centrum van Almere kunnen wel winkels geconcentreerd worden, zolang de winkels een verzorgingsgebied hebben die passen bij het gebied. Zodra de winkel een gebiedsoverstijgende aantrekkingskracht heeft, dan hoort deze in het centrum van Almere thuis. Zodoende kan worden voorkomen dat de winkelcentra met elkaar concurreren en in beide centra sprake is van een suboptimaal functioneren. Verder in de wijken kunnen rondom supermarkten nog winkels komen, maar dan dienen deze voornamelijk aanvullend aanbod te creëren ten opzichte van de supermarkt.
In de woonwijken worden winkels niet gestimuleerd, om de focus op de winkelgebieden te kunnen houden. Het blijft wel altijd toegestaan om een beroep of bedrijf aan huis te hebben en vanuit die bedrijfsvoering rechtstreeks producten verkopen aan consumenten, zolang de woonfunctie in ruimtelijk en functioneel opzicht de boventoon blijft voeren. Wel wordt vanuit het economische beleid gestimuleerd om minstens 2 bedrijfsruimtes te hebben per 50 woningen, om functiemenging te bevorderen. In deze bedrijfsruimtes kunnen bedrijven of maatschappelijke voorzieningen met een lokaal verzorgingskarakter gevestigd worden.
Met de vaststelling van de Detailhandelsvisie is ook richting gegeven aan de wijze waarop supermarkten, perifere detailhandel en tuincentra in Almere ingepast kunnen worden. Hierbij is het van belang dat er goed wordt nagedacht over een goede spreiding van dergelijke detailhandelsvoorzieningen, dat er geen overaanbod ontstaat en dat goed bekeken moet worden wat de ruimtelijke gevolgen zijn (verkeersaantrekkende werking, parkeerbehoefte, behoud van ontmoetingsfunctie, etc.).
Vanuit het detailhandelsbeleid volgt dan ook de wens om de bestaande supermarkten te behouden voor de wijk en terughoudend om te gaan met de verplaatsing vanuit het midden van de wijk naar de om de wijk heen gelegen ontsluitingswegen. Een dergelijke verplaatsing heeft niet alleen gevolgen voor de bezoekers van de supermarkt zelf, maar ook voor de voorzieningen die eromheen geclusterd zijn. In 2022 kwam er weinig detailhandelsvoorzieningen bij, maar er zijn wel twee ontwikkelingen gestart, die een bedreiging kunnen vormen voor de fijnmazige detailhandelstructuur:
- Vestiging supermarkt aan de Vlaardingenstraat
- Vestiging supermarkt op bedrijventerrein Markerkant.
Het is nog niet bekend wat deze twee ontwikkelingen betekenen voor de bestaande winkels, maar het is niet uitgesloten dat door deze ontwikkelingen de verplaatsing van de supermarkt aan het ’s Hertogenboschplein en de verplaatsing van de supermarkt op het Saffraanplein naar de Oreganoweg hierdoor beïnvloedt worden. Indien het geval is, is mogelijk een heroverweging van één of beide verplaatsingen noodzakelijk en daarmee een herijking van het te bouwen (woon)programma op zowel Saffraanplein, ’s Hertogenboschplein, Oreganoweg en Delftstraat nodig. In 2023 hier meer duidelijkheid in verwacht.