De vraag naar de woningmarkt is nog steeds groot in Almere (en de rest van Nederland) . De grote woningvraag die 2021 kenmerkte vlakt wel af door de gestegen prijzen van woningen. Niet alleen de bouwmaterialen zijn afgelopen jaar duurder geworden maar ook de hypotheekrente is sinds lange tijd weer gestegen. Afgelopen jaar kenmerkte zich dan ook door dat er veel werd overboden op te koop staande woningen. Onderstaande grafiek toont De gemiddelde vraagprijs versus de gemiddelde verkoopprijs. Te zien is dat met ingang van 2019 de vraagprijs en verkoopprijs steeds meer discrepantie is gaan vertonen.

Gezien de prijsstijging van woningen zien we de vraag naar woningen wel iets afvlakken ondanks dat er eind 2022 het nog steeds gebruikelijk was om een hogere verkoopprijs te betalen dan de vraagprijs. Omdat de behoefte naar woningbouw nog wel steeds aanwezig is en nog niet hard is ingelopen zien we een verschuiving aan de vraagkant naar een lager prijssegment en/of een kleinere woninginhoud.  

De volgende afbeelding laat duidelijk de marktwerking in de woningmarkt zien. Er is een duidelijke verschuiving waar te nemen van het aandeel woningen van de klasse tot € 200.000, naar woningen in de prijsklasse tussen € 200.000 - € 300.000. Inmiddels is ook in deze klasse een lichte afname te zien, ten gunste van de prijsklasse € 300.000 - € 450.000. Koopwoningen onder de € 200.000 zijn er nagenoeg niet meer en de golfbeweging tussen € 200.000  - € 300.000 en € 300.000 - € 450.000 laat zien dat op termijn het aandeel woningen tussen € 200.000 - € 300.000 onder het aandeel € 300.000 - € 450.000 zal komen en mogelijk, net als de woningen tot € 200.000, op termijn een ondergeschikt deel van de woningvoorraad gaan vormen.

Uit het voorgaande blijkt dat de druk op de woningmarkt groot is. Het is echter lastig inschatten hoeveel woningen in welk segment gebouwd moeten worden om deze druk te verlichten. Het is in ieder geval noodzakelijk om het aanbod flink te vergroten en oog te houden voor het aanbod in het goedkopere en midden segment.  Dit kan ook betekenen dat koopwoningen in het goedkopere segment niet meer tot ontwikkeling komen maar wel omgevormd kunnen worden tot huurproducten die dezelfde doelgroep kunnen bedienen.

Prijsopdrijving krappe woningmarkt zet goedkope koop onder druk

Vanwege de toename van de bouwkosten en de hogere marktprijzen is het wel lastig om invulling te geven aan de kwalitatieve behoefte. Het is niet meer mogelijk om nieuwe koopwoningen onder €200.000 te bouwen en nieuwe grondgebonden koopwoningen onder €300.000 zijn ook door de oplopende prijzen ook erg lastig te realiseren. Een deel van de huishoudens zal in een ander type woning of op een andere locatie terecht kunnen, dan waar de voorkeur naar uitgaat. Vooral bij de huishoudens die goedkoop willen kopen, zal de voorkeur voor grondgebonden woningen lastig in te vullen zijn en zijn deze huishoudens aangewezen op (middenhuur) appartementen en/of huurmogelijkheden. Zolang de druk op de woningmarkt hoog blijft, zijn er voor deze huishoudens weinig keuzemogelijkheden. Pas als het huishoudensinkomen flink is gegroeid, het vermogen is vergroot (al dan niet door overwaarde), de druk op de woningmarkt afneemt of zelfs sprake is van daling van de huizenprijzen, ontstaan er mogelijkheden om deze huishoudens te laten doorstromen naar een woning die wel de voorkeur geniet. Het creëren van extra woningaanbod in het juiste prijssegment zou de druk en daarmee de prijs dan ook kunnen verlichten.

Vergroten aanbod tbv verlichten druk, maar ook plaats bieden aan groei

Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit aantal neemt toe door  wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo.  
In het kader van de Woonvisie Almere 2020 hebben we onderzocht wat de verwachte huishoudengroei zal zijn tot en met 2030. Hieruit blijkt dat er een groei is te verwachten van 18.200 huishoudens.

Als alleen huisvesting wordt gerealiseerd t.b.v. de groei van het aantal huishoudens, dan blijft de druk op de woningmarkt gelijk en zijn er nauwelijks kansen om ook te voorzien in de kwalitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte kan het beste gezien worden als het antwoord op de vraag waar en in wat voor soort woning iemand zou willen wonen, als er een vrije keuze zou zijn.

Meer sturing op kwantiteit en kwaliteit via Stedelijk Woningbouwprogramma Almere

In de Woonvisie Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen in verschillende prijssegmenten, is de verwachting dat het extra aanbod de druk op de woningmarkt in grote mate zal verlichten en er meer flexibiliteit bestaat in de mogelijkheden om door te stromen. In het Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad en in welke prijssegmenten, om dit aantal woningen te kunnen realiseren. Door het SWPA ieder jaar te actualiseren willen we de ontwikkelingen in de woningmarkt op strakke voet volgen.

Om voldoende woningbouw te kunnen creëren moet de voorraad plancapaciteit groot genoeg zijn. In dit geval bedraagt de totale plancapaciteit bijna 32.000 woningen in de komende 10 jaar. In het stedelijk woningbouwprogramma is deze plancapaciteit als volgt over de jaren verdeeld:

In de vorige programmeringsrapportage complete stad is het beeld geschetst dat we voor de nabije periode goed kunnen inschatten hoeveel woningen er aan de voorraad worden toegevoegd. Verkoop grond impliceerde een vergunningsaanvraag en dat resulteerde in de ontwikkeling van woningen. Medio 2022 zagen we daar een verschuiving in ontstaan. Door de gestegen prijzen worden niet alle tenders afgezet. En zelfs tenders die wel aanbesteed zijn worden vanwege de hoge bouwkosten niet altijd meer direct tot ontwikkeling gebracht. Dat resulteert dat we met een grotere mate van onzekerheid zitten wanneer we voorspellingen willen doen over de toekomstige productie. Naast de gestegen prijzen brengen worden de regulering van de woningmarkt, de stikstof crisis en de netcongestie voor energie ook een grote mate van onzekerheid mee. Bij elkaar maakt het dat de woningmarkt momenteel van vele kanten wind vangt en woningbouw lastiger dan voorheen te voorspellen is.

Uit het voorgaande blijkt dat de afgelopen drie jaren (2020, 2021 en 2022) ruim 4.700 woningen zijn opgeleverd. Voor een globale inschatting over het aantal op te leveren woningen, moet gekeken worden naar de planvoorraad in grondexploitaties (bestaande en nog te openen), de beoogde uitgifte in Oosterwold en de mogelijke te vergunnen projecten van derden. Voor wat betreft de grondexploitaties geldt het volgende overzicht:

In bovenstaande staafdiagram staan de aantallen woningen die gebouwd kunnen worden op de gronden die we in de komende jaren verwachten uit te geven. Gemiddeld genomen zal de oplevering circa 2 jaar na uitgifte van gronden zijn. Dit betekent dat voor de jaartallen 2025 tot 2035 bovenstaande getallen gemiddeld als opgeleverde woningen gezien zouden kunnen worden. De woningen die in 2023 en 2024 opgeleverd gaan worden, betreffen woningen waarvoor de gronden in 2021(1600 stuks) en 2022 (1270) zijn verkocht. Op dit moment zijn er ongeveer 8.500 woningen in de grondexploitatie opgenomen.
Er zijn nog 3 zaken van belang:

• In Oosterwold vindt de uitgifte en oplevering van woningen plaats, buiten het MPGA om. Er zijn de afgelopen 8 jaar 1.841 woningen opgeleverd in Oosterwold. De gemiddelde productie is daarmee rond 230 woningen per jaar.
• Er worden ook woningen gebouwd middels sloop-nieuwbouw en transformatie en daardoor niet in een grondexploitatie worden opgenomen.

In totaal worden circa  3.500 woningen opgeleverd via projecten op gronden van derden. De grootste aantallen worden gerealiseerd op Randstad en de Wisselweg.

• Er zullen ook nieuwe projecten met een grondexploitatie worden geopend de komende jaren. Denk hierbij aan de Oostkavels, Wisselweg/Oreganoweg, Boomgaardweg, Youri Egorovweg, Meergronden, Stadswerfpark en de mogelijke omvorming van het Officepark Poort van gemengd naar wonen. In deze plannen zijn in totaal ruim 3.300 woningen voorzien.
• Verder zullen via een drietal projectopdrachten nog 600 tijdelijke woningen aan de voorraad worden toegevoegd.

Alles bij elkaar genomen, zullen dit circa 19.000 woningen (exclusief Oosterwold) gaan opleveren in de periode tussen 2023 en 2033. Dit komt precies overeen met de gewenste productie van woningen om de doelstellingen van de Woonvisie te behalen.