Meerjaren opbrengstramingen

De totaal nog te realiseren opbrengsten bedragen € 1,3 miljard. Deze bestaan voor € 940 miljoen uit grondverkopen voor woningbouw, € 192 miljoen aan grond voor bedrijven, € 3 miljoen aan grond voor kantoren en € 57 miljoen voor grond voor winkels, horeca en voorzieningen. De overige opbrengst bedraagt € 40 miljoen en de opbrengststijgingen bedragen in totaal € 61 miljoen. De tabel hieronder geeft een overzicht.

bedragen x € 1 miljoen

 
De opbrengstsoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht:

Grondopbrengsten

Belangrijk kader voor de bepaling van de grondprijzen is het grondprijsbeleid dat jaarlijks door uw Raad wordt vastgesteld. Bij het grondprijsbeleid 2023 is een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop de grondprijzen voor de diverse programma’s en functies tot stand komt en zijn de minimale grondwaardes per gebied vastgesteld. Voor de sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs per woning.

De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend. In 2022 was sprake van een trendbreuk in de woningmarkt. In de eerste helft van het jaar stegen de woningprijzen nog, maar vanaf de tweede helft van het jaar daalden die.
Per saldo waren de woningprijzen eind 2022 ongeveer even hoog als eind 2021.
Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de grondprijzen voor MPGA 2023, die het prijspeil 1 januari 2023 kennen. Daardoor liggen de begrote residuele grondprijzen over het algemeen op vergelijkbaar niveau als bij MPGA 2022, correcties voor de gestegen bouwkosten daargelaten.
De verwachtingen voor de woningmarkt zijn echter dat de huizenprijzen in 2023 en 2024 verder zullen dalen. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is onzeker, maar de verwachting is dat de hoge inflatie nog doorwerkt. Die marktontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de grondprijzen zijn bij de peildatum van dit MPGA nog onzeker. Daarom wordt dit niet in de ramingen verwerkt, maar in het projectmarktrisico.

Omzet per stadsdeel

De omzet per stadsdeel is in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Ruim 83% van de omzet van de totale grondexploitaties bevinden zich in de stadsdelen Almere Hout en Poort. Het aandeel van Almere Hout in de geraamde grondverkopen in de komende vijf jaar is met € 546 miljoen het grootst. Ook Almere Poort  heeft met € 448 miljoen een belangrijk aandeel.

bedragen x € 1 miljoen

Overige opbrengsten

De post overige opbrengsten bedraagt € 40 miljoen. Ruim € 22 miljoen heeft betrekking op de bijdragen van MVA gronden (actuele waardering) en Oosterwold voor de NOGW Poort en Hout. De overige € 18 miljoen bestaat uit bijdrage van derden van € 13 miljoen, interne verrekeningen van € 8 miljoen en verlies aan 17 lid 4 BTW status van -€ 3 miljoen.

Opbrengststijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2023. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een opbrengststijging van 1,5%.

Meerjaren kostenramingen

Van de nog te maken kosten van € 652 miljoen is begroot dat op grond van het realistisch scenario de komende vijf jaar € 491 miljoen wordt geïnvesteerd. Bij gebiedsontwikkeling gaat de kost doorgaans voor de baat uit, maar bij de uitvoering van de kostenraming wordt strak vastgehouden aan de cash-flow sturing. We investeren pas wanneer de afzet verzekerd lijkt.

bedragen x € 1 miljoen

De kostensoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht.

Verwervingen

De grondverwerving is bijna klaar. Er moet nog € 2 miljoen aan verwervingen worden gerealiseerd.

Investeringen (civiel technisch)

De civieltechnische investeringen hebben betrekking op het ophogen, het bouwrijp maken van de grond, het woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van kunstwerken. De resterende investeringen bedragen € 485 miljoen, waarvan het grootste deel plaatsvindt in de stadsdelen Poort € 206 miljoen en Hout € 204 miljoen.

De komende jaren wordt er stevig geïnvesteerd (in vijf jaar € 367 miljoen). Het grootste deel van de investering heeft betrekking op woonrijp maken. Door de aantrekkende woningmarkt van de afgelopen jaren zijn veel gronden verkocht t.b.v. realisatie van woningbouw. In veel gebieden zijn de woningen opgeleverd waardoor het woonrijp maken (afwerking wegen, straten en pleinen, straatverlichting, groen en blauw inrichting etc.) noodzakelijk maakt.

De raming van de civiele investeringen worden gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. Door de schaarste zijn de prijzen in de Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) sector vanaf 2021 flink gestegen. Doordat dit in het MPGA 2022 was voorzien, bleven de aanbestedingen gedurende 2022 net binnen de budgetten.
De verwachtingen is dat de prijzen in de GWW-sector zullen blijven stijgen in 2023 en 2024. De ramingen voor de nog te realiseren civiele investeringen zijn daarom geactualiseerd. Voor de uitgaven en de aanbesteding in het jaar 2023 worden de investeringsbudgetten opgehoogd met 15%. Voor de aanbestedingen vanaf 2024 hebben we de budgetten opgehoogd met 8%. Dit leidt tot een nominale toename van de investeringskosten van circa € 40 miljoen ten opzichte van het MPGA 2022.

Plankosten (planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht)

Een belangrijke activiteit van de grondexploitatie betreft het ontwikkelen en voorbereiden van de plannen. Al een aantal jaren gebruikt gemeente Almere twee afzonderlijke rekenmodellen voor de begrotingsramingen van de plankosten: de planontwikkelingskosten-scan (POK-scan) en voorbereiding en toezicht-scan (V&T-scan). De modellen zijn gebaseerd op landelijke normen in uren en budget per product en activiteit.

De activiteiten van de planontwikkelingskosten betreffen het maken van diverse plannen (ontwikkelingsplannen, stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen), verwervingen, wijziging/uitwerking bestemmingsplan, gronduitgiften, kaartenmaterialen, communicatie, projectleiding en project assistentie, civieltechnische adviseur en planeconomie. Het budget voor planontwikkelingskosten is per 1-1-2023 nu geraamd op € 52 miljoen. Dit is circa 11% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.

De activiteiten van voorbereiding & toezicht omvatten het maken van tekeningen (voorlopig ontwerp en definitief ontwerp), het aanbesteding en gunning van het werk, directie en toezicht op de uitvoering in het veld en projectleiding van het hele proces. Het budget voor voorbereiding & toezicht is geraamd op € 47 miljoen. Dit is circa 10% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.

Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De raming van de plankosten is geactualiseerd. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 17 miljoen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de langere fasering van de grondexploitaties door daling van jaarlijkse afzet vanwege verslechterende marktomstandigheden, en deels aan een stijging van de uurtarieven

Overige kosten

De overige kosten omvat ramingen voor niet compensabele BTW (€ 9 miljoen) en circa € 7 miljoen aan diverse kosten.

Rentekosten

Dit betreft de jaarlijks toe te rekenen rente over de boekwaarde van de grondexploitaties. Hierbij is rekening gehouden met een rente percentage van 1,5%. Het percentage is conform de BBV voorschriften op voorgeschreven wijze vastgesteld. Ten behoeve van een bestendige meerjarige raming voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage voor langere periode bepaald. De rente kan echter per jaar fluctueren. Zolang de jaarlijks berekende rente binnen een bandbreedte blijft van 0,5% van de meerjarig geprognosticeerde renteparameter behoeft deze niet te worden aangepast. Zo ontstaat een meer stabiel grondexploitatieresultaat.

Kostenstijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2023. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 2,0%.